대전지방법원 2026타경37. 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 토지 및 창고시설에 대한 임의경매입니다. 소유자 김용석 명의의 건물에 청양새마을금고가 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 해당 금융기관의 신청으로 경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구액은 1,028,523,685원입니다.
이전 농협은행 근저당권들은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.08.07 설정된 청양새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리관계가 단순하다는 사실과 물건을 활용하거나 처분하기 쉽다는 것은 별개입니다. 이번 사건에서는 일괄매각 범위·일부 토지 지분·현장 점유 및 임대관계를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경37 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 봉안리 201-9 일원 등기상 봉안리 201-55, 201-9 / 도로명주소 월현윗길 173-9 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 창고시설 및 토지 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 목록 3, 4 창고시설 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 지붕판넬지붕 단층 · 샌드위치패널 마감 등 |
| 사용승인 | 2023.12.07 |
| 소유자 | 김용석 |
| 감정가 | 1,338,555,000원 |
| 최저매각가 | 936,989,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 청양새마을금고 / 1,028,523,685원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 일괄매각 특기사항 | 목록 1, 2 지상 수목(벚나무 외 약 15여 주), 바닥콘크리트, 석축 등 감정평가 및 매각 포함 |
| 지분매각 | 목록 5 · 갑구 27번 김용석 지분 629분의 13 전부 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 청양새마을금고가 기준
말소기준권리는 을구 3번 청양새마을금고 근저당권입니다. 농협은행의 기존 근저당권은 2025.08.07 해지로 이미 말소됐으므로, 이를 현재 인수하는 선순위 근저당으로 계산해서는 안 됩니다. 청양새마을금고 근저당권과 후순위 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
대전신용보증재단의 가압류 청구금액은 47,500,000원, 제이비우리캐피탈의 가압류 청구금액은 53,569,513원입니다. 국 명의 압류도 존재하며 처분청은 북대전세무서장입니다. 이 압류는 등기상 말소 대상이지만, 조세채권의 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인 여부는 미확정
최초 감정가는 1,338,555,000원이며, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 936,989,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 감정가는 개별 물건에 대한 평가금액이지 현재 시장에서 실제 거래되는 가격과 동일하지 않습니다.
특히 이번 사건은 창고시설·토지·일부 공유지분이 포함된 복합 물건입니다. 일반 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균을 바로 적용하기 어렵고, 해당 용도의 최근 거래사례와 개별 토지 및 건물의 활용성을 함께 검토해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 936,989,000원 | 475,850,403원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 655,892,300원 | 754,136,136원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 459,124,610원 | 948,936,149원 |
회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오 기준입니다. 미배당은 채권최고액·가압류 청구금액에 기초한 추정으로 실제 확정채무액 및 최종 배당 결과와 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 936,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,769,890원 |
| 1. 근저당 · 청양새마을금고 | 1,300,000,000원 | 925,219,110원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 47,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 53,569,513원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준 예상 집행비용은 11,769,890원, 청양새마을금고 예상배당은 925,219,110원입니다. 청양새마을금고의 채권최고액만으로도 배당재원이 부족하여 후순위 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
총 채권액 1,401,069,513원 · 채권자 예상배당 925,219,110원 · 총 미배당 475,850,403원. 근저당 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 실제 배당에서는 확정채권액, 당해세·법정기일에 따른 조세채권, 집행비용 및 우선변제권 등의 확인 결과에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 국 명의 압류에 따른 조세채권액과 배당순위도 확인해야 합니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 남양유업 세종공장 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 다가구주택, 나지, 농경지, 자연림 등이 혼재한 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측 인근 도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 목록 3과 4는 경량철골구조 지붕판넬지붕 단층 창고시설입니다. 외벽은 샌드위치패널, 내벽은 샌드위치패널 및 일부 타일 마감이며, 하이샷시 창호가 설치돼 있습니다. 사용승인일은 2023.12.07입니다.
- 설비. 전기설비, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다. 창고시설의 실제 사용상태와 설비 작동 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 토지 정보상 지목은 창고용지이며, 토지면적 64.0㎡, 완경사·정방형·세로각지(가)로 표시돼 있습니다. 공시지가는 837,900원/㎡입니다. 이 면적은 일괄매각 대상 전체 면적과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하며, 준보전산지 관련 사항도 확인됩니다. 세부 필지별 규제 범위와 건축·개발 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 포함 시설. 목록 1, 2 지상의 수목(벚나무 외 약 15여 주), 바닥콘크리트, 석축 등이 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 현장 상태 및 이용관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 창고시설·토지·공유지분으로 구성된 물건은 사용 목적과 매수자 수요에 따라 처분 가능성이 달라집니다. 특히 목록 5의 지분과 다른 매각목록의 이용관계를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2025.08.07 청양새마을금고 근저당권이 기준입니다. 이미 말소된 농협은행 근저당권을 현존하는 인수채무로 잘못 계산하지 않도록 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 목록 1, 2와 창고시설 목록 3, 4 및 목록 5의 지분매각 범위를 매각물건명세서·감정평가서·등기부에서 각각 대조하세요. 수목·바닥콘크리트·석축도 포함됩니다.
- 629분의 13 공유지분. 목록 5는 김용석 지분 전부에 대한 매각입니다. 공유자 관계, 실제 이용 형태, 출입 및 통행과 관련된 권리관계, 지분 취득 후 관리·처분 가능성을 확인하세요.
- 현장 점유 및 임대차. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 창고 사용 주체와 임대차계약 유무, 보증금, 점유관계 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세채권과 배당. 북대전세무서장 처분의 국 명의 압류가 있습니다. 압류등기 말소와 별개로 실제 조세채권의 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율을 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요. 인근 창고시설·토지의 최근 거래, 필지별 이용 가능성, 건물 상태 및 공유지분 특성을 종합해 입찰가를 검토하세요.
- 규제·시설 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 관련 사항과 실제 창고 사용에 필요한 조건을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 매각기일 2026.10.13을 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사 및 특별매각조건을 재확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 무엇을 취득하는가”
이 사건은 권리분석과 물건분석을 명확히 구분해야 하는 사례입니다. 등기상 인수액은 0원으로 추정되고, 말소기준권리 이후 설정된 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 실제 매각대상은 토지와 창고시설의 일괄매각이며, 일부 토지는 629분의 13 공유지분만 취득하게 됩니다.
현재 최저매각가 936,989,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래와 비교한 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 임대관계 미상, 공유지분의 실제 이용관계, 개별 필지의 규제 및 현장 상태까지 검증해야 실질적인 취득 가치를 판단할 수 있습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 활용성 판단은 보류가 필요합니다. 이 물건의 핵심은 할인율 자체보다 매각 범위와 현장 이용관계를 정확하게 파악하는 데 있습니다.
