대전지방법원 2026타경37. 세종특별자치시 장군면 봉안리의 토지와 창고시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(3)와 기호(4)는 모두 창고시설로 이용 중이고, 2023.12.07 사용승인된 경량철골구조 지붕판넬지붕 단층 건물입니다. 전기설비와 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2025.08.07 설정된 청양새마을금고 근저당권 채권최고액 1,300,000,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권들은 같은 날 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정과 대전신용보증재단·제이비우리캐피탈의 가압류, 북대전세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경37 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 봉안리 201-9 · 등기상 봉안리 201-55, 201-9 · 월현윗길 173-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(3), 기호(4) 창고시설 이용 |
| 소유자 | 김용석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,338,555,000원 / 1,338,555,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청양새마을금고 / 1,028,523,685원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각범위 주요사항 | 일괄매각 · 목록 1,2 지상 수목 약 15여주와 바닥콘크리트·석축 포함 · 목록 5는 김용석 지분 629분의 13 전부 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거는 없습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 실질취득은 현재 1,338,555,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 1,338,555,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 같은 1,338,555,000원입니다. 이 사건은 비교 가능한 동일 물건 실거래 수치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 자체만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,338,555,000원 | 1,322,769,450원 | 78,300,063원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,070,844,000원 | 1,057,735,560원 | 343,333,953원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 856,675,200원 | 845,708,448원 | 555,361,065원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 하지만 이 미배당은 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 따라서 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 각각 1,070,844,000원, 856,675,200원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,338,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,785,550원 |
| 2. 근저당 · 청양새마을금고 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 47,500,000원 | 22,769,450원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 53,569,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,401,069,513원 중 채권자 예상배당은 1,322,769,450원, 미배당은 78,300,063원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 남양유업 세종공장 북동측 인근으로, 각종 근린생활시설·다가구주택·나지·농경지·자연림 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 남측 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(3), 기호(4)는 2023.12.07 사용승인된 경량철골구조 지붕판넬지붕 단층 창고시설이며, 샌드위치 판넬 마감과 하이샷시 창호, 전기·위생·급배수설비가 확인됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지·중점경관관리구역에 해당하며, 제공된 토지 정보상 지목은 창고용지, 면적은 64.0㎡, 공시지가는 837,900원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·정방형이며 도로접면은 세로각지(가)로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1,2 지상 수목 약 15여주, 바닥콘크리트, 석축까지 감정평가와 매각에 포함된다는 점을 현장에서 대조하세요.
- 지분 매각 확인. 목록 5는 김용석 지분 629분의 13 전부만 매각됩니다. 해당 지분의 위치·이용관계·다른 공유자와의 관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 창고시설의 실제 사용·점유 주체를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 동일한 1,338,555,000원입니다. 비교 가능한 실거래 수치 없이 감정가만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역이 중첩됩니다. 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 경계·점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2025.08.07 청양새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 구성에서 올라갑니다. 창고시설 2개와 토지의 일괄매각, 수목·바닥콘크리트·석축의 포함, 그리고 목록 5의 629분의 13 지분 매각이 동시에 존재합니다. 현재는 신건으로 최저가가 감정가와 같은 1,338,555,000원이고 비교 가능한 실거래 수치도 없으므로, “인수 0원 = 싸다”로 연결하지 말고 매각범위·지분관계·현장점유와 감정가 적정성을 함께 확인하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
