대전지방법원 2026타경48. 세종 고운동 대현빌딩 5층 501호로, 감정평가상 현재 교육연구시설(학원)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사포커스디자인건축이고, 2017.04.11. 거래가 200,000,000원으로 소유권을 취득한 날 동대전농업협동조합이 채권최고액 169,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사웅진씽크빅의 근저당권 10,000,000원, 동대전농업협동조합의 임의경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤에 있습니다. 현황조사에는 “웅진씽크빅 박인숙”, 매각물건명세서에는 “점포”가 기재돼 있는데 양쪽 모두 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경48 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1713 대현빌딩 5층 501호 · 세종특별자치시 고운서길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 교육연구시설(학원) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층 지상8층 중 제5층 501호 · 사용승인일 2015.07.03 |
| 소유자 | 주식회사포커스디자인건축 (2017.04.11. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대전농업협동조합 / 132,146,815원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
2015.09.25. 설정된 주식회사전북은행 근저당권 120,000,000원은 2017.04.11. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 동대전농업협동조합 근저당권 169,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사웅진씽크빅 근저당권, 경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인 필요
| 성명·표시 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 웅진씽크빅 박인숙 | — | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
두 기재 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 점유·임차 관련 기재입니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않았으므로 보증금을 합산하거나 매수인 승계액을 특정할 수 없습니다. 특히 말소기준일인 2017.04.11.보다 선순위인지 여부 자체가 확인되지 않으므로, 실질취득액은 현재 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 검증 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 109,900,000원으로, 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 이 물건은 동일 건물·유사 용도의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 기준으로 현재 가격이 시세보다 낮은지 검증할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,338,600원 |
| 2. 근저당 · 동대전농업협동조합 | 169,000,000원 | 107,561,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사웅진씽크빅 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 총액은 179,000,000원, 배당액은 107,561,400원, 미배당은 71,438,600원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유·임차관계의 전입일과 보증금이 미상인 만큼 실제 승계 위험까지 0원으로 확정한 수치는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 교육연구시설(학원)으로 이용 중입니다.
- 입지. 고운초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·각급학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층 지상8층 건물의 5층 501호이며 기본적인 위생·급배수·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 중로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,331,000원/㎡, 토지면적 815.9㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 최우선 확인. “웅진씽크빅 박인숙”과 “점포”의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력과 실제 인수금액이 확정되기 전까지 실질취득액을 109,900,000원으로 고정하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2017.04.11. 동대전농업협동조합 근저당권이 기준이며 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당표 해석 주의. 현재 회차 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차관계 미상 위험을 해소한 확정값이 아닙니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 마세요.
- 이용상태 확인. 감정평가상 교육연구시설(학원) 이용 중이며, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부이용상황은 집합건축물대장 도면 등을 참고했습니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 임차관계
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에 점유·임차 관련 기재가 각각 존재하고, 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 또한 현재 최저가 109,900,000원이 감정가의 70%까지 내려와 있어도 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 선결 과제는 점유자의 대항력과 보증금 규모를 확인해 실질취득액을 확정하는 것입니다.
