대전지방법원 2026타경48. 세종특별자치시 고운동 1713 대현빌딩 5층 501호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 교육연구시설(학원)이고, 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층·지상8층 건물 내 5층 501호입니다. 현재 소유자는 주식회사포커스디자인건축입니다. 이 회사는 2017.04.11. 소유권을 취득했고 같은 날 동대전농업협동조합에 채권최고액 169,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2018.11.07. 주식회사웅진씽크빅의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2026.01.21. 동대전농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.03.20. 세종특별자치시의 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경48 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1713 대현빌딩 5층 501호 · 세종특별자치시 고운서길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현재 교육연구시설(학원) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층 지상8층 · 제5층 501호 · 사용승인일 2015.07.03. |
| 현재 소유자 | 주식회사포커스디자인건축 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 132,146,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015.07.21. 케이비부동산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 있었으나 2015.09.11. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 2015.09.25. 주식회사전북은행의 근저당권 역시 2017.04.11. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 기준은 2017.04.11. 동대전농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사웅진씽크빅 근저당권과 경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 ‘미상’으로 봐야 한다
| 확인 대상 | 이용 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 웅진씽크빅 박인숙 | -- | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 157,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 157,000,000원이고 유찰은 없습니다. 동일 물건이나 인근 비교대상의 실거래 수치가 제시돼 있지 않아, 이 가격이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 이번 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동대전농업협동조합 | 169,000,000원 | 154,002,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사웅진씽크빅 | 10,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 179,000,000원 중 154,002,000원이 배당되는 계산이며, 미배당은 24,998,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 고운동 고운초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트·근린생활시설·각급학교가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 교육연구시설(학원)으로 이용 중입니다.
- 토지. 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 3,331,000원/㎡. 토지면적은 815.9㎡입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수설비, 소화설비, 승강기가 구비돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 웅진씽크빅 박인숙 및 점포 기재의 실제 점유자, 전입신고일, 보증금, 임대차계약 관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일과 보증금이 미상이라 현재는 ‘대항력 가능·미상’입니다. 인수 위험을 0으로 확정하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 현재 교육연구시설(학원)로 이용 중입니다. 현장 이용상황과 관련 공부를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액이 생겨도 그것이 자동으로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 시뮬레이션의 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치 없이 감정가 157,000,000원만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 별도의 최근 거래·임대·수익 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유가 미상이다”
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.04.11. 동대전농업협동조합 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 주식회사웅진씽크빅 근저당권과 경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 점유·임차 관련 기재는 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 판단할 수 없습니다. 따라서 이번 사건은 “등기 권리는 정리되지만 임차관계 확인 전에는 완전한 안전형으로 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 신건 최저가 157,000,000원의 가격 메리트 역시 실거래 비교 근거가 없어 별도 검증이 필요합니다. 등기는 확인, 점유는 보류, 가격도 보류. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
