대전지방법원 2026타경73. 대전 중구 문화동 효성상아맨션 1동 5층 506호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 장경아이고, 2018.02.28 거래가액 226,000,000원으로 소유권이전등기를 마친 날 서대전농업협동조합이 채권최고액 184,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2019.10.01 주식회사알파덴트의 채권최고액 150,000,000원 근저당이 추가됐고, 2026.01.30 서대전농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 현장에서는 임대관계가 미상이고 점유자 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경73 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 1-46 효성상아맨션 1동 5층506호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 대상 면적 | 117.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 506호 · 사용승인 1984 |
| 소유자 | 장경아 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 서대전농업협동조합 |
| 청구금액 | 138,124,564원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.02.28 접수된 을구 8번 서대전농업협동조합 근저당권 184,800,000원입니다. 뒤에 설정된 을구 9번 주식회사알파덴트 근저당권 150,000,000원과 2026.01.30 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 농업협동조합중앙회와 우리은행 계열 근저당은 이미 말소된 등기입니다.
② 시세 비교 — 신건 356,000,000원은 최근 거래보다 높다
효성상아맨션 동일 면적 117.34㎡의 최근 확인 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 297,500,000원이고, 현재 최저매각가 356,000,000원은 이 평균의 119.7%입니다. 가격 메리트를 논하기 어려운 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 117.34㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 117.34㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 117.34㎡ | 2건 | 297,500,000원 |
특히 최신 거래는 2026.01의 245,000,000원입니다. 그보다 앞선 2025.11 거래는 350,000,000원으로 거래 편차가 큽니다. 표본이 2건뿐이라는 점은 감안해야 하지만, 현재 신건 최저가가 최근 12개월 평균보다 높다는 사실은 분명합니다. 따라서 전체 평균만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 신건 상태에서는 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 서대전농업협동조합 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사알파덴트 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,416,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 334,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 15,416,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 356,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 284,800,000원 | 54,787,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 227,840,000원 | 110,949,760원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 즉 가격이 내려가는 효과가 그대로 실질취득가 하락으로 연결되는 구조입니다. 현재 356,000,000원에서는 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 284,800,000원으로 제시돼 있어 회차별 가격 변화를 함께 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 글꽃중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·대형 쇼핑몰·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성, 서대전역·서대전네거리역·버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 506호이며 사용승인은 1984입니다.
- 단지. 효성상아맨션은 296세대이며, 대상 면적은 117.34㎡입니다.
- 토지. 6필 일단의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 대표지번의 공시지가는 1,279,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되고 도로·소로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 356,000,000원은 최근 12개월 평균 297,500,000원의 119.7%입니다. 권리 안전성만으로 높은 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 최신 거래 대조. 가장 최신 확인 거래는 2026.01의 245,000,000원입니다. 동일 면적 거래 편차가 크므로 개별 호수 상태와 층 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 점유자 부재로 내부 확인이 불가했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 2018.02.28 말소기준 근저당과 2019.10.01 후순위 근저당의 현재 상태를 매각물건명세서·등기 원본과 최종 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 물건의 등기상 권리분석은 복잡하지 않습니다. 2018.02.28 서대전농업협동조합 근저당을 말소기준으로 잡으면 이후 알파덴트 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 정반대입니다. 현재 최저가 356,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 297,500,000원의 119.7%이고 최신 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 따라서 지금 회차를 ‘권리가 깨끗하니 가격도 매력적’이라고 연결하면 안 됩니다. 권리는 비교적 안전하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 권리보다 응찰가격과 실제 점유관계 확인이 승부처입니다.
