249,200,000원
대전지방법원 2026타경73. 대전광역시 중구 문화동 효성상아맨션 1동 5층 506호 아파트입니다. 현재 소유자는 장경아이고, 2018.02.28. 서대전농업협동조합 근저당권 184,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2019.10.01. 설정된 주식회사알파덴트 근저당권 150,000,000원과 2026.01.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 356,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 249,200,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 2건뿐이고, 그 가격은 350,000,000원과 245,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균만 보면 경매 최저가가 83.8% 수준이지만, 가장 최신 거래는 오히려 현재 최저가보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경73 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 1-46 효성상아맨션 1동 5층506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 117.34㎡ · 5층 건물 내 5층 506호 |
| 소유자 | 장경아 · 2018.02.28. 소유권이전 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 249,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대전농업협동조합 / 138,124,564원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 점유자 부재로 내부 확인이 불가했다고 적혀 있습니다. 따라서 별도의 대항력 임차인이 확인된 사건은 아니지만, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준은 2018.02.28. 서대전농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 주식회사알파덴트 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 할인보다 ‘최신 245,000,000원’을 먼저 본다
효성상아맨션 동일면적 117.34㎡의 최근 거래는 2건입니다. 표본이 적고 두 거래가격의 간격이 커, 최근 12개월 평균 297,500,000원만으로 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단하기에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 117.34㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 117.34㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 평균 | 117.34㎡ | 2건 | 297,500,000원 |
현재 최저매각가 249,200,000원은 최근 12개월 평균의 83.8%입니다. 그러나 가장 최근 거래인 2026.01. 245,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 2025.11. 거래 350,000,000원이 평균을 끌어올리는 구조이므로, 83.8%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,288,800원 |
| 1. 근저당 · 서대전농업협동조합 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사알파덴트 | 150,000,000원 | 60,111,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준입니다. 현재 회차에서는 채권자 총 청구 334,800,000원 중 244,911,200원이 배당되고, 미배당은 89,888,800원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 249,200,000원 | 244,911,200원 | 89,888,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 174,440,000원 | 171,197,840원 | 163,602,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 122,107,999원 | 119,598,487원 | 215,201,513원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문화동 소재 글꽃중학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·대형 쇼핑몰·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성, 서대전역·서대전네거리역 및 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 506호입니다. 사용승인은 1984년입니다.
- 토지·도로. 6필 일단의 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로가 개설돼 있으며 외곽 포장도로에 접합니다.
- 규제. 대표지번 기준 제2종일반주거지역이며, 도로·소로1류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,279,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 효성상아맨션은 296세대이며, 동일면적 최근 실거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선 확인. 최근12개월 평균은 297,500,000원이지만 최신 거래는 245,000,000원입니다. 현재 최저가 249,200,000원이 최신 거래보다 높다는 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 점유자 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 주식회사알파덴트 근저당은 현재 회차에서도 미배당이 발생하지만 말소기준 이후 권리로서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당표 성격. 서대전농업협동조합 배당액 184,800,000원은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 경매 신청 청구액은 138,124,564원입니다.
- 내부상태. 점유자 부재로 내부 확인이 불가해 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 평가됐다는 점을 감안해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔지만, 최신거래보다 싸지는 않다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 이후 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 다만 현재 최저가 249,200,000원은 감정가의 70%이고 최근12개월 평균의 83.8%라는 숫자와 달리, 가장 최신 동일면적 거래 245,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 현재 가격을 최신 실거래와 어떻게 비교하느냐에 있습니다.
