대전지방법원 2026타경107. 세종특별자치시 대평동 해피라움페스타 7층 에이709호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.12.30. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 2023.03.09. 한신공영 가압류와 2026.02.20. 하나은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
소유자는 안서영이며 2021.12.30. 소유권이전 등기에 거래가액 144,343,200원이 기재돼 있습니다. 현재 감정가와 최저가는 모두 100,000,000원이지만, 이 과거 거래가액을 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트 판단은 보수적으로 남겨두는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 7층 에이709호 · 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 해피라움페스타 제7층 제에이709호 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상8층 중 7층 · 벽지 및 타일 마감 · 새시 창호 |
| 소유자 | 안서영 · 2021.12.30. 소유권이전 · 거래가액 144,343,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 65,428,023원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2021.07.30. 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.12.30. 안서영에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당 96,000,000원이 말소기준입니다. 이후 한신공영 주식회사의 가압류 193,481,600원과 하나은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
신건 감정가와 최저매각가는 모두 100,000,000원입니다. 등기에는 소유자의 거래가액 144,343,200원이 남아 있지만, 이는 2021.12.30. 소유권이전 당시 금액입니다. 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 그 금액과 현재 최저가의 차이만으로 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.
배당상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 100,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원이지만, 이 역시 최근 시장가격과 대조할 자료가 없으므로 유찰 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한신공영 주식회사 | 193,481,600원 | 1,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 289,481,600원 중 예상 채권자 배당은 97,800,000원이며, 미배당은 191,681,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 해피라움페스타 7층 에이709호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 세종고속시외버스터미널 북동측 인근이며 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 시내버스정류장이 소재해 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남동측 왕복5차선, 북서측과 북동측 왕복2차선 도로가 소재합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 해피라움페스타 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역이고 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 계획·제한. 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로3류·중로2류·중로3류 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다.
- 설비·공부. 위생 및 급·배수, 난방, 소방, 승강기설비가 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 임차인 신고 내역만으로 비점유를 단정하지 말고, 감정평가상 임대관계 미상인 점을 현황과 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 신건 100,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 현재 시장의 동일·유사 오피스텔 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.12.30. 하나은행 근저당이 말소기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원이지만, 시세 확인 없이 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 한신공영 가압류는 191,681,600원의 전체 미배당이 발생하는 구조이나, 시뮬레이션상 그 미배당액을 매수인이 인수하지는 않습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인
등기만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2021.12.30. 하나은행 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건을 곧바로 안전한 저가매수 대상으로 평가하기에는 두 가지 확인점이 남습니다. 감정평가에 임대관계 미상으로 적혀 있고, 최근 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 임대·점유와 현재 시세는 확인 후 판단입니다.
