대전지방법원 2026타경144. 대전 유성구 죽동의 죽동금성백조예미지 108동 705호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 건물의 7층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 윤인선이고, 말소기준권리는 2025.06.02. 설정된 대천신용협동조합 근저당권 571,200,000원입니다. 이후 2026.03.12. 전용선의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 농협은행 근저당권 276,000,000원과 압류·가압류는 이미 말소돼 현재 낙찰자가 떠안을 권리로 보지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 신건 가격이 최근 실거래 수준을 넘는지가 핵심 판단 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경144 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 죽동 688 죽동금성백조예미지 108동 7층 705호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9553㎡ · 27층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 윤인선 |
| 감정가 / 최저가 | 707,000,000원 / 707,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 121,265,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 제공된 권리관계상 말소기준은 대천신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
죽동금성백조예미지 동일 평형 전용 84.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 700,000,000원, 최저 거래는 670,000,000원, 최고 거래는 733,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 6 | 670,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 698,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 23 | 733,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 23 | 733,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 20 | 670,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 18 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 28 | 706,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 725,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 725,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 30 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 680,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 700,000,000원 |
현재 최저매각가 707,000,000원은 최근 12개월 평균 700,000,000원의 101.0%입니다. 최근 평균보다 높은 가격이므로 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최신 거래는 670,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 707,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,470,000원 |
| 1. 근저당 · 대천신용협동조합 | 571,200,000원 | 571,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 전용선 | 121,265,650원 | 121,265,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,064,350원 |
현재 회차 매각가 707,000,000원을 가정하면 채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 5,064,350원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 죽동 소재 죽동초등학교 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·상가주택·근린공원·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건물이며 사용승인일은 2016.05.19입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·연구개발특구 등에 포함되며, 공시지가는 1,580,000원/㎡입니다.
- 환금성. 죽동금성백조예미지는 998세대이며 동일 평형 최근 12건의 거래가 670,000,000원~733,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가가 최근 12개월 평균의 101.0%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래가 670,000,000원으로 현재 최저가 707,000,000원보다 낮습니다. 입찰 직전 추가 거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 계산은 집행비용 9,470,000원과 제공된 채권액을 기준으로 하며 실제 세금·우선변제 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 회차 707,000,000원, 1회 유찰 시 565,600,000원, 2회 유찰 시 452,480,000원 시나리오를 기준으로 시세 대비 여유를 비교하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 반면 최저매각가 707,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 700,000,000원보다 높고, 최신 거래 670,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 신건에서는 권리는 합격, 가격은 보류가 맞습니다. 권리의 단순함과 가격의 매력은 별개의 문제입니다.
