대전지방법원 2026타경151. 세종 고운동 가락마을2단지 202동 12층 1204호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019년 5월 13일 설정된 농협은행주식회사 근저당 253,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2025년 옥천새마을금고 가압류 410,496,780원과 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

권리보다 더 중요한 변수는 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 680,000,000원인데, 가락마을2단지 비교 실거래 최근 12건 평균은 643,333,333원입니다. 최저가가 최근 평균의 105.7%이므로 평균보다 36,666,667원 높습니다. 최신 2026년 7월 거래 690,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래범위 600,000,000원~690,000,000원 안에서는 상단 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2019.05.13 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 253,200,000원이고 채무자는 박부갑입니다. 이후 옥천새마을금고의 410,496,780원 가압류와 그 가압류가 본압류로 이행된 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 5.7% 높다

가락마을2단지는 345세대, 사용승인일 2019.01.24인 아파트입니다. 비교 실거래 최근 12건의 평균은 643,333,333원, 최저는 600,000,000원, 최고는 690,000,000원입니다. 현재 최저가 680,000,000원은 최근 평균의 105.7%입니다.

최신 거래는 2026년 7월 690,000,000원으로 현재 최저가보다 10,000,000원 높습니다. 그러나 같은 달 107.14㎡ 15층 거래는 620,000,000원이고, 최근 12건 평균도 643,333,333원입니다. 따라서 한 건의 최고가에만 기대어 신건 680,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 680,000,000원 가정)

680,000,000원 가정에서는 집행비용 9,200,000원, 농협은행 253,200,000원, 옥천새마을금고 410,496,780원이 배당되고 소유자 잔여는 7,103,220원입니다. 총 채권 부족액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고운초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·근린공원·관공서·각급 교육시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 17층 건물의 12층 1204호이고, 사용승인일은 2019.01.24입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 중로1류·중로2류와 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역도 포함·저촉됩니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 토지면적은 33,784.8㎡, 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성 참고. 가락마을2단지는 345세대이고 최근 비교 실거래 12건은 600,000,000원~690,000,000원 범위입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 680,000,000원은 최근 12개월 평균보다 36,666,667원 높습니다. 평균 대비 105.7%라는 점을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 최신 거래 한 건에 과도하게 의존하지 않기. 2026년 7월 최고 거래는 690,000,000원이지만 같은 달 107.14㎡ 15층 거래는 620,000,000원입니다.
• 회차별 가격 확인. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 544,000,000원, 2회 유찰 시 435,200,000원입니다. 권리 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계와 인도 가능성을 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”

이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 옥천새마을금고 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 680,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 643,333,333원의 105.7%이고, 최근 거래범위의 상단에 위치합니다. 최신 최고 거래 690,000,000원보다 낮다는 사실은 있지만, 평균 기준으로는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.