대전지방법원 2026타경151. 세종특별자치시 고운동 가락마을2단지 202동 1204호 아파트입니다. 감정가 6.8억에서 한 차례 유찰되어 이번 최저매각가는 4.76억입니다. 소유자는 박부갑 씨이며, 옥천새마을금고가 가압류를 본압류로 이행하면서 강제경매가 개시됐습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 5월 13일 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 253,200,000원)이 말소기준이고, 이후 옥천새마을금고의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 등기상 인수권리가 확인되지 않는 것과 실제 임차인 또는 점유자가 존재하지 않는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1731 가락마을2단지 제202동 제12층 제1204호 도로명주소: 세종특별자치시 마음로 49 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 면적 107.1433㎡ · 지상 17층 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 사용승인 | 2019.01.24 |
| 소유자 | 박부갑 (2019.05.13 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 476,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥천새마을금고 / 464,422,371원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임대차 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.05.13 접수된 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 253,200,000원이고 채무자는 박부갑입니다. 이후 설정된 옥천새마을금고 가압류(청구금액 410,496,780원)와 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 소유권보존 당시 부기된 금지사항등기도 소유권이전으로 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래가 중요하다
가락마을2단지는 345세대, 2019년 사용승인된 아파트입니다. 대상 면적은 107.1433㎡이며, 최근 12개월 비교 실거래에는 전용 107.14㎡와 111.31㎡, 113.19㎡ 거래가 포함됩니다. 최근 12건의 평균은 651,666,666원입니다. 면적 차이가 있는 거래를 포함한 평균인 만큼, 대상 물건과 동일 면적인 107.14㎡ 거래도 구분해 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 113.19㎡ | 6 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 113.19㎡ | 6 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 107.14㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 111.31㎡ | 5 | 638,000,000원 |
| 2026.04 | 107.14㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2026.03 | 107.14㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 107.14㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 2026.01 | 107.14㎡ | 14 | 635,000,000원 |
| 2026.01 | 113.19㎡ | 6 | 680,000,000원 |
| 2025.12 | 107.14㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 111.31㎡ | 6 | 670,000,000원 |
| 2025.10 | 107.14㎡ | 16 | 677,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 12건 | 651,666,666원 |
최저매각가 476,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 651,666,666원의 73.0%입니다. 감정가 680,000,000원과 비교해도 204,000,000원 낮아졌습니다. 다만 가장 최근 거래인 2026년 9월의 700,000,000원은 전용 113.19㎡ 거래이므로 대상 물건과 동일 면적의 가격으로 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
동일한 107.14㎡ 거래 중 최근 사례는 2026년 7월 15층, 620,000,000원입니다. 현재 최저가 476,000,000원은 이 거래가격보다도 낮습니다. 따라서 유사 면적 전체 평균뿐 아니라 동일 면적 거래와 비교해도 현재 회차의 가격 할인은 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,160,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 253,200,000원 | 253,200,000원 |
| 2. 가압류 · 옥천새마을금고 | 410,496,780원 | 215,640,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 옥천새마을금고 | 동일 채권의 본압류 이행 | 중복 계산 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 468,840,000원입니다. 배당 계산에 반영된 채권 총액 663,696,780원에 비해 194,856,780원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 농협은행 배당액은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 기준의 추정치입니다.
집행비용 7,160,000원은 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·당해세 및 우선변제권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수 채무를 의미하는 것은 아닙니다.
④ 회차별 가격과 미배당 시뮬레이션
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 배당 시나리오입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당 가능한 금액은 줄어들지만, 현재 확인된 등기상 권리의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 실제 점유 및 임대차 조사 결과에 따라 재검토가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 476,000,000원 | 468,840,000원 | 194,856,780원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 333,200,000원 | 327,735,200원 | 335,961,580원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 233,240,000원 | 229,174,640원 | 434,522,140원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 고운동 소재 고운초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 관공서 및 각급 교육시설이 자리하고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.01.24 사용승인된 철근콘크리트구조 박공지붕 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형의 아파트 부지이며, 단지 주변으로 중로 등에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·행정중심복합도시 지구단위계획구역입니다. 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있으며, 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 345세대 아파트로 최근 12개월 동안 유사 면적의 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 610,000,000원부터 700,000,000원까지 분포하지만, 면적·층수별 차이가 있으므로 개별 호수의 환금성을 단순 평균만으로 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 대조하고 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 확인하세요.
- 대항력 재확인. 임차인이 확인되면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고, 말소기준인 2019.05.13 근저당권과의 선후관계를 판단해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 476,000,000원과 최근 12개월 평균 651,666,666원을 비교하되, 동일 면적의 최근 거래인 620,000,000원도 함께 참고하세요. 실제 응찰가격을 기준으로 할인 폭을 다시 계산해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 1회 유찰 상태이며, 추가 유찰 가정 가격은 333,200,000원과 233,240,000원입니다. 추가 유찰 여부를 예단하지 않고 자금계획을 세우세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자 확인 후 인도·명도 절차와 체납 관리비, 특히 공용부분 관리비 부담 가능성을 점검하세요.
- 배당표 재확인. 농협은행의 실제 확정 채권액, 옥천새마을금고의 가압류와 본압류 이행 관계, 세금 및 기타 우선변제 항목을 원본 서류와 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 확인, 최종 판단은 점유 확인 이후”
세종 가락마을2단지 1204호는 1회 유찰로 최저가가 476,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 유사 면적 실거래 평균 651,666,666원의 73.0%이며, 동일 면적의 최근 거래인 620,000,000원보다도 낮습니다. 가격 측면에서는 신건 대비 할인 폭이 뚜렷합니다.
권리 측면에서는 2019년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 옥천새마을금고 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권 미배당이 발생하더라도 이를 매수인이 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 확인되지 않은 임차인의 대항력이나 보증금 인수 가능성을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유관계와 매각물건명세서를 대조하여 인수 위험을 해소하고, 낙찰가와 부대비용을 반영한 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 중요합니다. 현재 가격에는 할인 폭이 있지만, 권리분석의 마지막 관문은 점유 확인입니다.
