대전지방법원 2026타경176. 라온팰리스 1동 5층 504호, 전용면적 29.968㎡의 다세대·공동주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류나 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 박성열은 임대차계약일 2021.03.05, 확정일자 2021.03.08, 점유개시 2021.03.21, 주민등록일자 2021.03.22로 확인되고, 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.05.26 오혜인 가압류보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.

을구 5번 임차권등기 자체는 2023.11.15 접수되어 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있지만, 그것만 보고 보증금 부담까지 사라진다고 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 120,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,480,000원을 먼저 제외한 뒤 박성열에게 117,520,000원이 배당되고, 12,480,000원이 남아 매수인에게 승계되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

현재 말소기준권리는 2023.05.26 갑구 6번 오혜인 가압류 70,000,000원입니다. 2021.02.26 더바른자산관리대부 근저당 135,000,000원과 2022.10.05 신순옥 근저당 270,000,000원은 각각 2021.03.22와 2023.02.15 이미 말소됐습니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 150,000,000원, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 박성열의 대항력은 2021년 전입·점유를 기초로 하므로 후순위 임차권등기 말소와 별개로 미배당 보증금 인수 문제가 남습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

확인되는 실명 임차권자는 박성열 1명입니다. 별도로 매각물건명세서에는 성명·전입일·확정일자·보증금이 특정되지 않은 주거 기재가 있어, 이 부분은 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 현재 계산된 12,480,000원 외에 추가 승계가 없다고 확정해서도 안 됩니다.

③ 유찰돼도 싸지지 않는 이유 — 실질취득이 거의 고정

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건이 바로 그 구조입니다. 현재 회차에서 120,000,000원 + 12,480,000원 = 132,480,000원이고, 1회 유찰 가정에서는 96,000,000원 + 36,128,000원 = 132,128,000원, 2회 유찰 가정에서는 76,800,000원 + 54,982,400원 = 131,782,400원입니다.

④ 시세 비교 — 비교 대상은 1.20억이 아니라 1.3248억

라온팰리스는 80세대, 2019.10.25 준공이며 비교 면적은 전용 29.968㎡입니다. 전체 12건 평균 거래가는 119,625,000원이지만, 과거의 145,500,000원·134,000,000원· 130,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 115,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 115,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 -6.7% 하락했습니다.

최저가 120,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 103.9%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 예상 인수액을 합친 실질취득 132,480,000원은 최근 12개월 평균보다 16,980,000원 높고, 최신 거래보다 17,480,000원 높습니다. 최근 가격 추세까지 -6.7%이므로 전체 평균 119,625,000원과의 비교만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 배당 추정에서는 매각대금 120,000,000원이 집행비용 2,480,000원과 박성열 임차보증금 117,520,000원으로 전액 소진됩니다. 박성열 보증금 부족분 12,480,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 궁동 은골어린이공원 남서측 인근. 주위는 도시형생활주택, 주상복합아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 도로변에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 용도·구조. 공동주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물의 5층 504호입니다.
• 토지·도로. 세장형의 평탄한 공동주택 건부지이고 남측으로 중로에 접합니다. 토지면적은 825.3㎡, 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 환금성. 80세대 규모이고 최근 가격 추세가 -6.7%이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 6.4회·매각률 0.0%로 가격 및 응찰 유동성에 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 현 회차 기준 120,000,000원이 아닌 132,480,000원을 시세와 비교해야 합니다.
• 임차보증금 미배당액 확인. 박성열 보증금 130,000,000원의 배당액과 실제 부족분을 매각 직전 배당관계 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 성명 미상 주거 기재 확인. 전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 기재가 있으므로 현황조사·전입세대열람·매각물건명세서 최신본으로 점유관계를 재확인해야 합니다.
• 박성열 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으므로 임대차계약과 채권관계의 실체를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 유찰 전략의 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액이 각각 36,128,000원·54,982,400원으로 증가해 실질취득가가 약 1.32억원 수준에서 유지됩니다.
• 하락장 보정. 최근 12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선 기준으로 보고, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 119,625,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.20억짜리 물건”이 아니다

이 사건은 최저매각가만 보면 120,000,000원이고 전체 실거래 평균도 119,625,000원이어서 얼핏 비슷해 보입니다. 하지만 실제 권리구조를 반영하면 결론은 달라집니다. 박성열의 대항력 있는 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않아 현재 예상 인수액이 12,480,000원이고, 따라서 실질취득은 132,480,000원입니다. 최근 12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원을 모두 크게 웃도는 데다 최근 가격 추세도 -6.7%입니다.

더 중요한 점은 유찰돼도 구조가 거의 바뀌지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득 132,128,000원, 2회 유찰 시 131,782,400원으로, 낮아지는 낙찰가 상당 부분이 임차보증금 인수로 이동합니다. 여기에 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 기재까지 남아 있습니다. 권리 리스크가 가격 메리트를 압도하는 D등급 물건으로, 최저가 하락만을 기대한 접근은 적합하지 않습니다.