대전지방법원 2025타경494. 충남 논산시 연무읍 안심리 1126-123 및 1126-76에 걸친 건물·토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층으로, 1층은 소매점(현 창고), 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 389.0㎡의 대지이고 자연녹지지역·자연취락지구에 속합니다.
권리의 기준점은 2015.01.23. 설정된 연무농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고 채무자는 임양선입니다. 이후 2024.02.01. 하나은행 가압류 2,032,000,000원과 2025.10.30. 임의경매개시결정이 기입돼 있으나 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경494 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 안심리 1126-123, 1126-76 · 충청남도 논산시 연무읍 동안로849번길 17-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 현황 이용 | 1층 소매점(현 창고) · 2층 단독주택 |
| 토지 | 389.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임양선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 204,919,000원 / 204,919,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 연무농업협동조합 / 45,502,031원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 임양선은 2015.01.23. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 연무농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2024.02.01. 하나은행 가압류와 2025.10.30. 연무농업협동조합의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정이 | 2층 주택 부분 | 2020.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최정이의 전입일은 2020.09.02로, 말소기준권리인 2015.01.23. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 내용에 따르면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,668,866원 |
| 1. 근저당 · 연무농업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 2,032,000,000원 | 93,250,134원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,140,000,000원 중 예상배당은 201,250,134원이며, 미배당은 1,938,749,866원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 204,919,000원 | 201,250,134원 | 1,938,749,866원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,935,200원 | 160,840,107원 | 1,979,159,893원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,148,160원 | 128,512,086원 | 2,011,487,914원 | 0원 |
⑤ 현황·입지·토지 체크
- 건물 이용. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이며, 1층은 소매점이나 현재 창고로 사용되고 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 389.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 입지. 연무사거리 북서측 인근으로 단독주택·주거나지·농경지가 있고 대로변에는 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 83,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·LPG가스 및 기타 부대설비가 되어 있습니다.
⑥ 특수조건 — 이 물건은 ‘도로’부터 확인
매각은 일괄매각이며 제시외 건물 및 테크가 포함됩니다. 다만 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다. 제시외 수목인 정원수·잔디와 관정은 토지에 포함해 평가됐고, 현황상 1층·2층 주택으로 기재되어 있습니다. 2013.06.20. 안심리 1126-123으로 토지가 합병된 이력도 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 도로사용승인 확인. 사도 소유자와 사용승인이 실제로 가능한지, 조건이나 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 최정이의 전입은 말소기준 이후지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유자의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구 및 최우선변제 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 제시외 물건 구분. 제시외 건물·테크는 포함되지만 컨테이너박스는 제외되므로 현장에서 경계를 대조해야 합니다.
- 토지·관정 확인. 정원수·잔디·관정은 토지에 포함 평가됐으므로 현존 여부와 상태를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 적정 낙찰가를 판단하지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 도로가 먼저다”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.01.23. 연무농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 하나은행 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 2층 점유자 최정이도 2020.09.02. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건의 판단을 권리분석만으로 끝내서는 안 됩니다. 사도를 통해 출입하며 토지소유자의 도로사용승인이 필요하다는 조건이 명시돼 있기 때문입니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 204,919,000원의 가격 적정성도 별도 검증이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 도로 사용과 현장 시세 확인이 입찰의 핵심입니다.
