대전지방법원 2026타경600223. 세종 나성동 더리치세종의아침 4층 441호입니다. 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 현재 소유자는 한해란으로, 2021.06.02. 매매를 원인으로 2021.06.07. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 140,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 압류나 경매개시결정이 아니라 홍현명의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.07.17., 확정일자는 2021.07.19., 점유개시는 2021.08.02., 주민등록일은 2021.08.03.이고 보증금은 155,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준으로 선언된 2024.07.04. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있으며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 4층 441호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 대상면적 33.138㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 4층 · 사용승인 2015.10.26. |
| 소유자 | 한해란 · 2021.06.07. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부의 과거 농협은행 근저당권 97,200,000원은 2017.05.19. 이미 말소됐고, 김영수 전세권 150,000,000원도 2021.08.03. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준권리는 2024.07.04. 세종세무서장 압류입니다. 그러나 홍현명은 주민등록일 2021.08.03.으로 그보다 먼저 대항력을 갖추고 있고, 2023.08.14. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차보증금의 미배당액은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 홍현명 | 155,000,000원 | 2021.08.03 / 2021.07.19 | 대항력 有우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
더리치세종의아침의 최근 거래 중 최근 12개월 표본은 3건이며 평균은 131,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.01. 132,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 151,000,000원으로 최근 12개월 평균의 115.0%입니다. 여기에 임차보증금 미배당액 6,914,000원을 더한 현재 회차 실질취득은 157,914,000원으로 최근 12개월 평균의 약 120.2%, 최신 거래의 약 119.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.41㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2025.10 | 35.41㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 33.14㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 131,333,333원 |
전체 12건 평균 144,625,000원보다도 현재 최저가는 높지만, 더 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최근 12개월 평균은 131,333,333원으로 내려와 있고 최근 가격이 이전 구간보다 11.9% 하락한 상태입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 홍현명 보증금 | 155,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 홍현명 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 155,000,000원 중 배당 예상액은 148,086,000원이며, 부족분 6,914,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이에 따라 신건 기준 실질취득은 151,000,000원 + 6,914,000원 = 157,914,000원입니다.
④ 회차별 실질 부담 — 보증금이 사실상 하방을 막는다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 6,914,000원 | 157,914,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 36,691,200원 | 157,491,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 60,499,520원 | 157,139,520원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국세청 남측 인근으로 상업용·업무용빌딩, 도시형생활주택, 청사, 후면 대규모 아파트단지가 형성된 신도시 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성과 인근 버스승강장 거리 등을 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·건물. 공부상 업무시설(오피스텔), 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층이며 사용승인은 2015.10.26.입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 대표지번 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 더리치세종의아침은 156세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회, 최근 거래 추세는 -11.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 157,914,000원, 1회 유찰 시 157,491,200원, 2회 유찰 시 157,139,520원으로 계산해야 합니다.
- 최근 시세와 비교. 최근 12개월 평균 131,333,333원, 최신 거래 132,000,000원보다 실질 부담이 높습니다.
- 임차권 원본 확인. 홍현명의 주민등록·점유·확정일자·임차권등기와 배당요구 관계를 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 홍현명이 신청채권자이기도 하므로 임대차 실체와 채권관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 점유자 부재로 내부 확인이 불가했고 표준적인 설비·이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 물건은 일반적인 유찰 대기형 경매와 구조가 다릅니다. 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 매각가 151,000,000원에서는 6,914,000원을 추가 인수합니다. 더 내려가면 낙찰가는 싸지지만 인수액이 커져 실질 부담은 여전히 1.57억대입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 131,333,333원, 최신 거래는 132,000,000원이고 최근 추세는 -11.9%입니다. 따라서 이 사건은 현재 가격도, 유찰 후 가격도 최근 시세 대비 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 리스크와 가격 리스크가 동시에 존재하며, 특히 화면상의 최저가만 보고 접근하면 실제 취득비용을 크게 오판할 수 있는 사건입니다.
