대전지방법원 2025타경507. 충청남도 논산시 은진면 시묘리 784-1 소재 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 9,917.4㎡의 공장용지이고 일반공업지역·지방산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 현황상 토지는 공장용지와 일부 주차장·정원으로 이용되고, 건물은 토양세척동 및 토양적재창고로 이용 중입니다. 제시외 경비실·변전실·울타리·수목·조경석·석축·세륜기·차량계근대와 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계기구도 매각에 포함됩니다.
권리의 출발점은 2022.02.22. 설정된 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자는 (주)에니스 대표이사 김재봉 1명으로, 전입신고일 2022.11.09.가 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 제공된 권리판정상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경507 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 은진면 시묘리 784-1 · 충청남도 논산시 은진면 동산산업단지로 124-16 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 토양세척동 · 토양적재창고 |
| 토지 | 9,917.4㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사태림알앤티 |
| 감정가 / 최저가 | 8,576,244,100원 / 8,576,244,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 7,768,555,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 일괄매각 범위 | 토지·건물·공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구·제시외 경비실·변전실·울타리·수목·정원 조경석·석축·세륜기·차량계근대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.22. 신한은행 근저당권 6,600,000,000원입니다. 같은 날 신한은행의 761,400,000원 근저당이 추가되고, 2022.03.08.에는 600,000,000원 근저당, 2022.07.18.에는 주식회사에니스환경건설의 360,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 2024.09.27. 주식회사지엔에스엔지니어링의 240,000,000원 근저당까지 모두 말소기준 이후 권리입니다.
이후 신용보증기금 가압류 1,000,000,000원, 주식회사 한세지반엔지니어링 가압류 29,700,000원, 주식회사 도담물류 가압류 6,115,340원과 국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 신한은행 1·2·3번 근저당 일부에는 2025.11.26. 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금이 각각 276,000,000원·66,000,000원·600,000,000원을 이전받은 등기가 존재하지만, 해당 담보권 자체가 매각으로 소멸하는 구조에는 변함이 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에니스 대표이사 김재봉 | 건부지 등 | 2022.11.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 전입신고일 2022.11.09.는 말소기준인 2022.02.22.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위 자체는 별도 확인이 필요하지만, 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 공장용지와 건물, 기계기구, 각종 제시외 시설을 함께 인수하는 산업용 자산이므로 주거용 부동산처럼 단순 평당가나 단지 평균으로 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,576,244,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 88,162,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 6,600,000,000원 | 6,600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 761,400,000원 | 761,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에니스환경건설 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사지엔에스엔지니어링 | 240,000,000원 | 166,681,560원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 한세지반엔지니어링 | 29,700,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 도담물류 | 6,115,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,597,215,340원 중 채권자 예상배당은 8,488,081,560원, 미배당액은 1,109,133,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 8,576,244,000원 | 8,488,081,560원 | 1,109,133,780원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 6,860,995,200원 | 6,789,985,248원 | 2,807,230,092원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 5,488,796,160원 | 5,431,508,198원 | 4,165,707,142원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 신한은행 청구액 7,768,555,026원이 충족되는 것으로 계산됐지만, 1회 유찰부터는 신청채권자도 전액 만족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 이 변화는 채권자 배당 부족의 문제이고, 매수인에게 미배당 채권을 승계시키는 계산은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모
- 토지. 9,917.4㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역에 포함되고 지방산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 접면·주변. 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고, 공공시설구역·녹지구역·근린공원과 접합니다.
- 공시지가. 113,000원/㎡입니다.
- 현황. 토지는 공장용지, 일부 주차장, 일부 정원으로 이용 중이며 목록2는 토양세척동, 목록3은 토양적재창고입니다.
- 부속시설. 부속건물에는 작업장·사무실·화장실·소방펌프실 등이 있고, 전기설비 등은 건물에, 석축 등은 토지에 포함 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구와 제시외 경비실·변전실·울타리·수목·조경석·석축·세륜기·차량계근대까지 포함됩니다.
- 임차인 원본 확인. 조사된 임차인은 1명이고 대항력은 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 8,576,244,000원이 시장가보다 낮다는 전제를 두지 말고, 토지·건물·설비 각각의 가치와 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 토양세척동·토양적재창고와 부속 작업장·사무실·소방펌프실, 기계기구 및 세륜기·계근대의 실제 상태와 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 구분. 1회·2회 유찰 시 매각가는 6,860,995,200원·5,488,796,160원으로 내려가지만, 이는 채권 미배당을 늘리는 구조이며 매수인 인수액은 시나리오상 계속 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 대상 기계기구 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 검증은 별개”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2022.02.22. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 1명은 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 다른 문제입니다. 신건 최저가만 8,576,244,000원이고, 공장용지 9,917.4㎡와 토양세척동·토양적재창고, 기계기구 및 여러 제시외 시설이 묶인 산업용 자산입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격을 ‘싸다’고 부를 근거는 없습니다. 현재 회차에서도 총 채권액 대비 1,109,133,780원이 미배당되고, 유찰할수록 그 부족액은 더 커집니다. 권리 인수는 합격, 가격 적정성은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 85.76억이라는 입찰가가 공장·토지·설비의 실제 활용가치와 처분가치에 맞는지 확인하는 데 있습니다.
