대전지방법원 2025타경526. 충청남도 논산시 등화동 439-7, 강변로 51에 있는 창고시설·판매 및 영업시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 10,414㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 감정평가 이용상태는 일련번호 2가 창고시설, 일련번호 3이 판매 및 영업시설이고, 매각에는 제시외 건물인 작업장·펌프실과 제시외 기계기구인 수변전 설비·계근대도 포함됩니다.
권리구조의 기준점은 2022.06.17 설정된 대전원예농업협동조합의 채권최고액 4,680,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 논산시 압류는 2025.04.21 해제로 말소됐고, 2025.09.11 설정된 채권최고액 2,500,000,000원의 후순위 근저당도 2026.06.17 해지로 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.12.29 등기된 강제경매이며, 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 등화동 439-7 · 충청남도 논산시 강변로 51 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 창고시설 · 판매 및 영업시설 |
| 토지 | 10,414㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인한사랑유통주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,418,011,000원 / 6,418,011,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안소월 / 332,274,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 일괄매각 | 제시외 건물(작업장, 펌프실) 및 제시외 기계기구(수변전 설비, 계근대) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2022.06.17 대전원예농업협동조합 근저당권입니다. 2023.12.13 논산시 압류는 2025.04.21 해제로 말소됐고, 2025.09.11 설정된 후순위 근저당권도 2026.06.17 해지로 이미 말소됐습니다. 2025.12.29 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유범위 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오광우 | 본건 전부 · 저온창고 등 | 2024.03.19 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 대성광 대표이사 양홍복 | 기호 3. 서측 일부 제조업소 | 2025.06.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현석 | 기호 3. 서측 끝 사무실 1칸 · 사무실 | 2024.04.11 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 점유자의 전입일은 각각 2024.03.19, 2025.06.30, 2024.04.11로 모두 말소기준일 2022.06.17보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항하는 임차권으로 승계되지는 않습니다. 다만 세 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
② 신건 가격과 회차별 배당 안전판
현재 회차는 감정가 100%인 6,418,011,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액도 같은 금액입니다. 다만 감정가와 동일한 신건 최저가라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 창고·판매 및 영업시설과 10,414㎡ 토지를 함께 취득하는 비주거 일괄매각이므로 입찰가 판단은 해당 용도의 실제 거래 가능성과 자금 회수기간을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,418,011,000원 | 5,012,274,105원 | 0원 | 1,339,156,785원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,134,408,800원 | 5,012,274,105원 | 0원 | 68,390,607원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,107,527,040원 | 4,064,051,770원 | 948,222,335원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 채권자 총 청구액 5,012,274,105원이 전액 배당되고 소유자에게 68,390,607원이 남습니다. 반면 2회 유찰 시 매각가가 4,107,527,040원으로 내려가면 총 948,222,335원의 미배당이 발생하고, 신청채권자 안소월의 예상배당도 0원이 됩니다. 중요한 점은 이 경우에도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,418,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 66,580,110원 |
| 2. 근저당 · 대전원예농업협동조합 | 4,680,000,000원 | 4,680,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 안소월 | 332,274,105원 | 332,274,105원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,339,156,785원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자에게 1,339,156,785원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산대건고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공장 등이 혼재하는 국도변 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 모두 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 2는 창고시설, 일련번호 3은 판매 및 영업시설입니다. 일련번호 2에는 저온설비, 일련번호 3에는 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 10,414㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역, 공시지가 197,600원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·부정형 토지이며 중로한면에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고, 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아니라 창고·판매 및 영업시설과 대규모 토지를 함께 취득하는 구조라 수요층이 특정될 수 있습니다. 권리 안전성과 별개로 실제 재매각·임대 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 재확인. 오광우는 본건 전부, 주식회사 대성광 대표이사 양홍복은 기호 3 서측 일부 제조업소, 김현석은 기호 3 서측 끝 사무실 1칸을 점유하는 것으로 조사됐습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 임차인 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당 순위와 명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 작업장·펌프실과 수변전 설비·계근대까지 포함되므로 현황과 매각대상 일치 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 저온설비·기계기구 상태 확인. 창고시설의 저온설비와 제시외 기계기구가 포함되므로 작동 상태와 유지비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 구조 확인. 2회 유찰 시 총 미배당 948,222,335원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하지 말고, 창고·판매시설의 실제 거래·임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, 승부처는 점유와 환금성
이 사건의 권리분석 골격은 비교적 명확합니다. 2022.06.17 대전원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 소멸하거나 이미 말소됐습니다. 실제 임차인 3명도 모두 그 이후 전입해 매수인에게 대항하지 못하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 회차는 감정가 100%인 6,418,011,000원 신건입니다. 여기에 창고시설·판매 및 영업시설·10,414㎡ 토지, 제시외 작업장·펌프실·수변전 설비·계근대까지 일괄매각되고 실제 점유자도 3명입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 없다. 그러나 가격과 점유·환금성은 별도 검증이 필요하다.”입니다. 권리만 보면 안전하지만, 신건 가격을 싸다고 평가할 근거는 없으므로 응찰 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
