대전지방법원 2026타경600447. 세종특별자치시 소정면 운당리 206-3의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 벽돌조 슬래브지붕 단층건물입니다. 토지는 446㎡, 계획관리지역이고 감정서상 주택은 오랜 공실상태로 탐문됐습니다.
등기상 현재 공유자는 강희세·장윤성·장일성으로 각 3분의 1 지분입니다. 과거 장현성 지분은 2023.04.26 강제경매 매각으로 강희세에게 이전됐습니다. 현재 경매는 2026.03.23 강희세가 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다. 현존 권리 중 말소기준으로 제시된 것은 2025.06.27 장윤성 지분에 설정된 주식회사에스비아이저축은행의 가압류 54,853,997원이며, 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600447 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소정면 운당리 206-3 · 운당1길 16-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 446㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1985.06.28 |
| 공유자 | 강희세 3분의 1 · 장윤성 3분의 1 · 장일성 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 173,574,000원 / 173,574,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 더 중요하다
과거 근저당·압류·가압류·경매개시결정 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.06.27 주식회사에스비아이저축은행 가압류 54,853,997원이며, 2026.03.23 공유물분할 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 등기 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현성 | 2016.12.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 임차인·점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 매수인에게 넘어올 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 “매수인 인수 0원”을 확정적인 실제 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 대항력이 인정되는 임대차이고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면 미배당 보증금은 매수인 부담이 될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,230,036원 |
| 1. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 54,853,997원 | 54,853,997원 |
| 2. 경매개시결정 · 강희세 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,489,967원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 낮아져도 권리 불확실성은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 173,574,000원 | 0원 | 115,489,967원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 138,859,200원 | 0원 | 81,261,174원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 111,087,360원 | 0원 | 53,878,140원 |
유찰되면 매각가격 자체는 138,859,200원, 111,087,360원으로 낮아집니다. 그러나 이 사건은 실거래 비교자료가 없어 각 가격이 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 더구나 임차인의 보증금이 미상이기 때문에 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 같은 비율로 낮아진다고 단정해서도 안 됩니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 경계와 소재 확인이 핵심
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며 공실상태로 탐문됐습니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에는 장현성 전입 기록이 있어 실제 점유상태 재확인이 필요합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층건물, 사용승인일 1985.06.28. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있으나 오랜 공실로 탐문되어 재사용 시 정상 이용 가능 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 경계. 건물 북서측 일부분이 인접지 210-1에 걸쳐 소재합니다. 남서측 일부는 외관상 도로로 이용 중이며 상세 이용구분을 위해 정밀측량이 필요합니다.
- 부속건물. 부속사 32.67㎡는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 446㎡, 지목 대, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 160,100원/㎡입니다.
- 규제. 공장설립제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주위환경. 운당2리 경로당 북동측 인근으로 단독주택·전·답·공장 등이 형성된 근교농촌 주택지이며, 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 장현성의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
- 현재 점유 확인. 감정서의 공실 탐문과 현황조사상 전입 기록이 함께 존재하므로 현장 확인과 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 전입 경위 확인. 장현성은 과거 공유자였던 동일 이름의 권리자와 연결되는 이력이 있으므로 전입 당시 소유·점유 관계를 등기와 주민등록·임대차 서류로 대조해야 합니다.
- 정밀측량 검토. 건물 일부가 인접지 210-1에 걸쳐 있고 남서측 일부가 현황도로로 이용 중입니다.
- 소재불명 부속사 확인. 부속사 32.67㎡의 실제 존부와 평가·매각 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 장기 공실로 탐문돼 급배수·난방 등 설비의 재사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 173,574,000원이나 유찰가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “신건 가격보다 먼저, 인수액과 경계를 확정해야 한다”
이 사건은 등기부상 복잡해 보이는 과거 권리들이 대부분 이미 말소됐고, 현재 가압류와 공유물분할 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부가 아닙니다. 전입일 2016.12.06의 장현성 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 남아 있습니다.
또한 건물 일부가 인접지 210-1에 걸쳐 있고, 토지 일부는 현황도로로 이용되며, 부속사 32.67㎡는 소재불명입니다. 실거래 자료도 없어 173,574,000원이라는 신건 가격 자체의 시장 메리트를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 가격보다 임차보증금·점유관계·정밀측량을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 그 세 가지가 정리되기 전에는 최저가가 내려가더라도 안전한 실질취득가를 계산하기 어렵습니다.