대전지방법원 2026타경600479. 대전 중구 선화동 선호아파트 101동 8층 823호, 전용 35.0096㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이승현이며 2021년 6월 14일 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 현재 등기상 말소기준으로 계산된 권리는 2025년 5월 21일 광명시 압류인데, 임차인 도영태는 2021년 6월 10일 점유를 시작하고 2021년 6월 11일 전입했으며, 확정일자는 2021년 5월 3일입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 점유·전입을 갖춘 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
다만 현재 회차의 예상 배당에서는 보증금 68,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 인수액은 995,520원, 2회 유찰 시에는 14,476,416원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환될 수 있으므로, 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화동 152-1 선호아파트 101동 8층 823호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 35.0096㎡ · 15층 중 8층 |
| 소유자 | 이승현 (2021.06.14. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,800,000원 / 85,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 도영태 / 70,280,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 살아 있는 권리관계에서 말소기준은 2025년 5월 21일 광명시 압류입니다. 이후 2026년 3월 10일 강제경매개시결정과 2025년 6월 17일 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 하지만 임차권자 도영태의 실제 전입일은 2021년 6월 11일로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 68,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어, 등기 말소와 보증금 승계 여부를 분리해서 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 도영태 | 건물 전부 · 전입 2021.06.11 | 2021.05.03 | 68,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 시 승계 |
③ 시세 비교 — 현재 실질취득가는 최근 시세 이상
선호아파트 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 78,583,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 77,000,000원, 표본 최저는 71,000,000원, 최고는 89,500,000원입니다. 현재 최저매각가 85,800,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.01㎡ | 10 | 77,000,000원 |
| 2026.08 | 35.01㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 35.01㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 35.01㎡ | 12 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 35.01㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 35.01㎡ | 6 | 71,000,000원 |
| 2026.03 | 35.01㎡ | 10 | 89,500,000원 |
| 2026.02 | 35.01㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 35.01㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2025.11 | 35.01㎡ | 12 | 79,500,000원 |
| 2025.11 | 35.01㎡ | 10 | 86,000,000원 |
| 2025.10 | 35.01㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.01㎡ | 12건 | 78,583,333원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되는 가정이므로 실질취득 부담은 최저매각가 85,800,000원과 같습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 77,000,000원보다도 높아, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,944,400원 |
| 1. 임차인 도영태 보증금 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 도영태 | 70,280,328원 | 15,855,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 68,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 관련 미배당액은 54,424,728원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 세금·최우선변제 등 우선권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전여자상업고등학교 서측 인근이며, 주변에 아파트단지·대전선화초등학교·대전여자상업고등학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트라멘조 및 철근콘크리트내력벽조 평슬래브지붕 15층 건물의 8층입니다.
- 설비. 개별난방, 위생 및 급·배수, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하고, 대로3류 및 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 선호아파트는 332세대이며 준공일은 2001.11.19입니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차권 우선 확인. 도영태의 전입 2021.06.11과 말소기준 2025.05.21의 선후관계를 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 부족 시 승계. 매각물건명세서상 보증금 68,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 인수 995,520원, 2회 유찰 시 인수 14,476,416원이 제시되어 있어 실질 부담을 함께 봐야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 도영태로 표시됩니다. 임대차계약서·채권원인·배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가스·관리비 확인. 현관문 옆 가스계량기에 사용금지 안내스티커가 부착되어 있고, 관리비 등 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 85,800,000원은 최근 12개월 평균 78,583,333원의 109.2%이고 최신 거래 77,000,000원보다 높습니다.
맺으며 — “현재는 비싸고, 유찰 후에는 인수까지 봐야 한다”
이 물건은 신건에서 임차보증금 68,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수액은 0원입니다. 그렇다고 안전한 가격의 물건은 아닙니다. 현재 실질취득 부담 85,800,000원은 최근 12개월 평균 78,583,333원의 109.2%이고 최신 거래 77,000,000원도 웃돕니다. 여기에 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있어 유찰 후 배당 부족이 생기면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 현재 가격은 시세 이상, 권리는 조건부. 이 사건은 낙찰가 자체보다 배당 후 남는 보증금까지 포함한 실질 부담을 기준으로 접근해야 합니다.
