대전지방법원 2026타경600479. 대전 중구 선화동에 위치한 선호아파트 101동 823호, 전용 35.0096㎡의 소형 아파트입니다. 감정가 85,800,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 42,042,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%에 취득할 기회처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 진짜 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다.

임차인 도영태는 2021년 6월 10일 점유를 시작했고, 2021년 6월 11일 전입신고를 했습니다. 확정일자는 2021년 5월 3일입니다. 말소기준권리인 광명시 압류의 등기일인 2025년 5월 21일보다 앞선 주택임대차이므로 대항력이 인정되는 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

실거래 평균 77,375,000원과 비교해야 할 가격도 42,042,000원이 아닙니다. 인수액을 합한 69,156,756원입니다. 이 차이를 놓치면 실제 투자금과 가격 할인율을 크게 잘못 판단하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

과거 국민은행 근저당권, 우리은행 근저당권, 신상옥 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석에서 중요한 것은 광명시 압류와 도영태의 주택임차권등기, 그리고 도영태가 신청한 강제경매개시결정입니다.

광명시 압류 이후 등기된 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인은 압류 이전부터 주택을 인도받고 주민등록을 마친 상태였으므로, 등기의 말소 여부와 보증금 반환채무의 승계 여부를 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 6,800만원이 가격을 결정한다

이 물건에서 반드시 이해해야 할 구조가 있습니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 유찰로 최저매각가가 계속 낮아지더라도 실질취득비용은 임차보증금 68,000,000원 부근에서 유지됩니다.

현재 회차의 실질취득비용이 보증금보다 약간 높은 것은 배당에 앞서 공제되는 집행비용 추정액 1,156,756원 때문입니다. 집행비용이 변하면 실질취득비용도 소폭 변동할 수 있지만, 낙찰가의 하락폭만큼 매수인의 총 부담이 줄어드는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 4,204만원이 아니라 6,916만원으로 비교

선호아파트 동일 면적(전용 35.01㎡대)의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 11월부터 2026년 10월까지의 거래이며, 최근 12개월 실거래 평균은 77,375,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 14층의 81,500,000원입니다.

실거래 최저는 70,000,000원, 최고는 89,500,000원입니다. 표본 내 거래가격의 차이가 커서 평균만으로 개별 호수의 가치를 확정할 수는 없습니다. 다만 현재 회차의 실질취득비용 69,156,756원은 최근 12개월 평균보다 8,218,244원 낮은 수준입니다.

최신 거래 81,500,000원과 비교하면 실질취득비용은 12,343,244원 낮습니다. 하지만 실거래 표본 중 70,000,000원 거래도 있어, 현재 가격이 모든 비교 거래보다 크게 저렴한 것은 아닙니다.

또한 경매물건 내부 상태는 일반적인 아파트를 기준으로 감정평가됐으며, 가스계량기 사용금지 안내가 확인됐습니다. 실제 수리비나 설비 복구비가 발생한다면 시세 대비 차액은 더 줄어들 수 있습니다. 가격 차이 자체보다 실제 취득 후 추가로 들어갈 비용을 함께 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,042,000원 가정)

예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차인 도영태와 경매신청 채권자 도영태는 동일인으로, 두 명의 독립된 채권자로 합산해서는 안 됩니다. 위 표에서 경매개시결정 항목의 예상배당 0원은 별도 항목의 배당액이며, 같은 사람의 임차보증금에 대한 우선변제 예상액 40,885,244원을 부정하는 의미는 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 부담은 유지

대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크기 때문에, 유찰이 진행되면 배당 부족액과 매수인 인수액이 함께 증가합니다. 제공된 회차별 예상금액을 비교하면 그 구조가 뚜렷하게 드러납니다.

이는 각 회차의 집행비용 추정치에 차이가 있어 실질취득비용이 완전히 동일하지 않은 것입니다. 실제 배당금과 인수금액은 최종 배당절차에 따라 변동할 수 있습니다. 따라서 다음 회차를 기다릴 때도 최저매각가만으로 투자수익을 재계산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 선화동 대전여자상업고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 대전선화초등학교, 대전여자상업고등학교, 아파트단지 및 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내부까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2001.11.19 준공된 332세대 아파트입니다. 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 8층이며, 개별난방·위생·급배수·소방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)에 해당하고 대로3류 및 소로2류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경보호 관련 상대보호구역도 포함됩니다. 공시지가는 1,607,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부현황은 일반적인 아파트 상태를 기준으로 평가했으므로 실제 내부 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 설비 확인. 현관문 옆 가스계량기에 사용금지 안내스티커가 부착돼 있습니다. 사용 제한 사유와 복구 가능 여부, 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 12건의 실거래 가격은 70,000,000원에서 89,500,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 가격 차이가 크므로 층·향·내부 상태에 따라 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력과 인수범위. 도영태의 전입·점유·확정일자 및 말소기준권리와의 선후관계를 원본 서류로 다시 확인하고, 매각물건명세서의 보증금 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요.
• 실질취득금액. 최저매각가 42,042,000원에 예상 인수액 27,114,756원을 더한 69,156,756원을 기본 비교금액으로 사용하세요. 세금·등기·수리·명도 관련 비용은 별도입니다.
• 임차인과 신청채권자 관계. 도영태가 임차인이면서 경매신청 채권자입니다. 임대차계약의 진정성, 보증금 지급 내역, 청구금액 구성 및 배당채권의 중복 여부를 검토하세요.
• 임차권등기와 명도. 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금의 인수 문제는 별개입니다. 임차인의 실제 점유상태, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 사이의 관계를 확인하세요.
• 배당표 검증. 현재 예상배당 40,885,244원과 미배당 보증금 27,114,756원은 시뮬레이션 값입니다. 당해세·우선배당 항목 및 집행비용 변동에 따라 실제 인수금액이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰로 최저가가 하락하면 인수액은 증가합니다. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득비용이 약 6,800만원대에 유지된다는 점을 입찰가격 결정에 반영하세요.
• 가스설비 확인. 가스계량기 사용금지 안내의 원인을 확인하고, 가스 공급 재개 가능 여부 및 설비 복구비를 검토하세요.
• 관리비 체납. 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하고, 공용부분 미납 관리비 등 승계 가능 비용을 별도로 점검하세요.
• 시세 검증. 최근 평균 77,375,000원뿐 아니라 최신 거래 81,500,000원, 낮은 가격대의 거래 70,000,000원도 함께 비교하세요. 대상 호수의 층·향·내부 상태 차이를 고려해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인하고 최종 매각조건을 검토하세요.

맺으며 — “4,204만원에 낙찰받아도 4,204만원짜리 집은 아니다”

대전 선호아파트 823호는 최저매각가만 보면 상당히 저렴한 경매물건처럼 보입니다. 감정가 85,800,000원의 49%인 42,042,000원까지 내려왔고, 최근 동일 면적 실거래 평균은 77,375,000원입니다.

하지만 보증금 68,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 현재 매각가에서 예상배당을 받은 뒤 남는 보증금은 27,114,756원이며, 이를 인수하면 실질취득비용은 69,156,756원입니다. 시세 대비 실제 가격 차이는 약 10.6%로, 최저가에서 보이는 할인폭과는 전혀 다릅니다.

더욱이 추가 유찰이 진행돼도 실질취득비용은 약 6,800만원대에 머무릅니다. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 보증금과 배당구조가 실질적인 취득가격을 결정합니다.

권리상 확인해야 할 문제도 분명합니다. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 청구금액의 구성과 임대차관계, 실제 점유상황을 검증해야 합니다. 가스계량기 사용금지 안내와 관리비 체납 가능성도 추가 비용 요인입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 실질취득비용이 최근 실거래 평균보다 낮다는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 임차보증금 인수가 확정적인 주요 부담이고, 2회 유찰에도 실제 취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아니며, 권리관계와 현장 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

결론은 “가격 여지는 있으나, 인수보증금과 권리 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건”입니다. 42,042,000원이라는 숫자보다 69,156,756원이라는 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.