대전지방법원 2026타경600513. 충청남도 금산군 추부면 신평리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호(2), 기호(3-1)은 공장용도이나 조사일 현재 공실이고, 기호(3-2)는 화장실 용도입니다. 현재 소유자는 주식회사만복축산이며, 2024.01.26. 설정된 만인산농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,920,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 충남신용보증재단 가압류 58,000,000원과 2026.03.16. 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건은 주거용 아파트처럼 실거래 평균과 단순 비교하기 어려운 공장·토지 성격입니다. 따라서 감정가 2,538,676,580원을 곧바로 시세로 보거나, 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 오히려 공실 상태, 진입도로 이용 토지, 일부 법면·진입로, 급경사·부정형 토지와 각종 이용제한을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600513 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 추부면 신평리 842-6 |
| 등기 건물 표시 | 충청남도 금산군 추부면 신평리 842-9 주2 · 충청남도 금산군 추부면 서대산로 493-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2), 기호(3-1) 공장용도 공실 · 기호(3-2) 화장실용도 |
| 소유자 | 주식회사만복축산 |
| 감정가 / 최저가 | 2,538,676,580원 / 2,538,676,580원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 만인산농업협동조합 / 1,885,278,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2024년 근저당
과거 2018년 강제경매·임의경매와 압류, 이전 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 2019.10.07. 강제경매 매각 이후 소유권과 신탁 관계가 여러 차례 바뀌었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.01.26. 만인산농업협동조합 근저당권 1,920,000,000원입니다. 2024.08.27. 접수된 기존 임의경매개시결정은 2025.12.08. 말소됐고, 현재 경매는 2026.03.16. 접수된 대전지방법원 2026타경600513입니다.
② 가격 시나리오 — 신건 100%, 2회 유찰부터 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,538,676,580원 | 1,978,000,000원 | 0원 | 532,889,814원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,030,941,264원 | 1,978,000,000원 | 0원 | 30,231,851원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,624,753,011원 | 1,606,105,481원 | 371,894,519원 | 0원 |
현재 신건 시나리오에서는 채권자 총 청구 1,978,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 532,889,814원이 남습니다. 1회 유찰 시에도 채권자 배당 부족은 없지만 소유자 잔여는 30,231,851원으로 줄어듭니다. 2회 유찰, 감정가 64%인 1,624,753,011원에서는 371,894,519원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수로 전환되는 구조가 아니라, 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,538,676,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,786,766원 |
| 1. 근저당 · 만인산농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 58,000,000원 | 58,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 532,889,814원 |
집행비용은 매각가의 1.1% 수준으로 추정된 27,786,766원이며, 근저당 배당은 채권최고액 1,920,000,000원 기준입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성대초등학교 서측 인근으로, 부근은 공장·전·답 등의 농경지와 임야 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호(2), 기호(3-1)은 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 공장용 건물이며, 기호(3-2)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 화장실용 건물입니다.
- 설비. 전기설비가 되어 있고 기호(3-2)는 위생 및 급배수설비가 있으나, 장기간 공실상태로 정상 작동 여부는 미상입니다.
- 일괄매각 현황. 물건1·4는 진입도로로 이용 중이고, 물건2·3은 공실상태이며, 물건5 지상에는 물탱크 1개가 소재합니다.
- 토지 현황. 기호(1), 기호(4)는 공부상 임야이나 현황 기호(5) 토지의 진입도로로 이용 중이며, 기호(5)는 공부상 공장용지이나 일부는 법면 및 진입로로 판단됩니다.
- 토지 정보. 토지면적 2,076.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 급경사·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역·제한. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역과 임업용산지·준보전산지·배수구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 3,060원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 물건1·4의 진입도로 이용, 물건5의 물탱크와 일부 법면·진입로를 포함한 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 지적경계 확인. 감정평가서도 기호(5)의 일부 법면·진입로에 대해 필요시 정확한 지적경계측량을 통한 재확인을 요구하고 있습니다.
- 공실 건물 상태. 기호(2), 기호(3-1)은 공실이며, 장기간 공실로 설비의 정상 작동 여부가 미상인 부분을 점검하세요.
- 점유·임대관계 확인. 이해관계인 부재로 임대내역이 미상인 만큼 매각물건명세서와 현장 점유를 입찰 직전에 재확인하세요.
- 토지 이용제한 확인. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역과 산지·가축사육·배출시설 관련 제한이 중첩돼 있으므로 목적에 맞는 사용 가능성을 확인하세요.
- 가격 판단. 신건은 감정가 2,538,676,580원이 그대로 최저가입니다. 실거래 비교 없이 감정가만을 시세로 간주하지 말고 현황과 활용성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.26. 만인산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 충남신용보증재단 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 공장과 토지가 묶인 일괄매각이고, 공장 건물은 공실입니다. 일부 토지는 진입도로로 이용되고, 일부는 법면·진입로로 판단되며, 급경사·부정형 토지와 여러 토지이용 제한도 확인됩니다. 신건 최저가 2,538,676,580원에 대해 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 만큼, 권리는 통과하더라도 가격·현황·활용성은 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
