대전지방법원 2026타경600546. 대전광역시 동구 가양동 531-94의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 212.0㎡, 지목은 대이고 상업용으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층입니다. 감정평가상 1층은 점포와 주택, 2층은 점포 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 심순분이며, 이번 사건의 신청채권자는 김현정, 청구액은 160,323,400원입니다.
권리관계의 중심은 2005.04.14. 설정된 가양1동새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2006년 같은 금고의 39,000,000원 근저당, 2025년 김현정의 158,722,000원 가압류, 2026년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600546 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 531-94 · 대전광역시 동구 우암로 207-2 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 점포 및 주택 등 · 2층 점포 등 |
| 토지 | 212.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 심순분 |
| 감정가 / 최저가 | 653,070,390원 / 653,070,390원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현정 / 160,323,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 1996년 충청은행 근저당, 2001년 대전성남신용협동조합 근저당, 2001년 마곡온천관광시설지구개발사업조합 근저당과 2002~2004년 가압류·경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2005.04.14. 가양1동새마을금고 근저당 이후입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순옥 | 2008.05.13 | 미상 | 미상 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이순옥의 전입일은 2008.05.13.로 말소기준권리인 2005.04.14.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 2026.04.21. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격·회차 — 시세보다 먼저 ‘유찰 구조’를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 653,070,390원이며 아직 0회 유찰된 신건입니다. 동일 용도 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가가 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 아파트처럼 실거래 평균만 보고 바로 가격 메리트를 판정하기보다, 근린시설의 임대수익·현장 상태·정비구역 영향과 함께 회차별 가격을 비교하는 접근이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 653,070,390원 | 423,045,400원 | 0원 | 221,094,286원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 522,456,312원 | 423,045,400원 | 0원 | 91,786,349원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 417,965,049원 | 411,385,399원 | 11,660,001원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 653,070,390원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,930,704원 |
| 1. 근저당 · 가양1동새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 가양1동새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김현정 | 158,722,000원 | 158,722,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김현정 | 160,323,400원 | 160,323,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 221,094,286원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권액 423,045,400원이 전액 배당되고, 소유자에게 221,094,286원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 점포와 주택 등으로 이용되고 외관상 중고알뜰매장, 야인시대, 궁전이 확인되며, 2층은 천지인력개발 등 점포로 이용 중입니다.
- 입지. 대전광역시 동구 가양동 가양초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 토지. 212.0㎡, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 1,540,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 성남동3구역 주택재개발 정비구역, 교육환경보호구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포별 실제 점유 확인. 현황조사상 이순옥의 전입은 확인되지만 감정평가에는 여러 점포 상호가 표시되어 있습니다. 현장 방문으로 실제 영업자와 점유관계를 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차조건 확인. 이순옥은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당·명도 협의 가능성을 위해 원본 매각물건명세서와 관련 문건을 재확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정 범위와 현황을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 정비구역 영향. 성남동3구역 주택재개발 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 이용·개발 가능성과 제한을 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 임대수익·현장상태·토지가치와 정비사업 변수를 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장형”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2005.04.14. 가양1동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 이순옥의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서 모두 매수인 인수 0원을 가리킵니다.
다만 이 물건의 진짜 난도는 권리보다 가격과 현장입니다. 1층 점포·주택, 2층 점포로 이용되는 근린시설이고 토지 212.0㎡가 함께 매각되며, 정비구역에도 포함됩니다. 동일 용도의 실거래 비교값이 없는 만큼 신건 653,070,390원을 단순히 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 인수는 낮고, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건은 등기부보다 현장 임대수익과 정비사업·토지가치를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 성패를 좌우합니다.
