대전지방법원 2026타경600562. 대전 동구 가오동 신안빌라 3층 301호, 전용 57.78㎡의 주거용 다세대주택입니다. 현 소유자는 주식회사롤링잭으로 2019년 11월 30일 매매를 원인으로, 2019년 12월 17일 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이어 2020년 1월 20일 대전한일신용협동조합이 채권최고액 58,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026년 2월 국의 압류가 들어왔고, 2026년 3월 23일 대전한일신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 점유·임차관계의 현장 확인은 별도의 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600562 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가오동 132-3 신안빌라 3층 301호 · 대전로470번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.78㎡ · 철근콘크리트조 평스라브 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 주거용 · 방, 욕실, 주방, 거실 등 |
| 소유자 | 주식회사롤링잭 (2019.12.17 소유권이전 · 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 18,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.01.20 대전한일신용협동조합 근저당권입니다. 2026년 국의 압류와 임의경매개시결정은 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 1990년대의 가압류·근저당권과 2006년 경매 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 명세서상 매수인이 인수할 권리나 법정지상권은 명시되어 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
신안빌라는 총 8세대, 사용승인일은 1993.11.02입니다. 동일 전용면적 57.78㎡의 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균은 80,000,000원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 57.78㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2023.04 | 57.78㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 57.78㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 80,000,000원 |
최근 12개월 평균은 1건 기준 83,000,000원이고 최신 거래도 2024년 7월 83,000,000원입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 이 금액의 101.2%로, 약 1,000,000원 높습니다. 전체 실거래 평균 80,000,000원과 비교하면 105.0%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 가격 추세 지표는 +5.7%입니다. 하락 추세는 아니지만, 확인된 거래가 3건뿐이고 8세대 규모의 다세대주택이라는 점에서 아파트 단지처럼 거래 표본이 풍부한 시장은 아닙니다. 가격을 볼 때는 소수 거래의 개별 상태·층 차이도 함께 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 대전한일신용협동조합 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,588,000원 |
84,000,000원 매각 가정의 추정표입니다. 채권최고액 기준 근저당 58,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 23,588,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전가오중학교 남서측 인근의 기존 주택지로, 노후 단독주택·공동주택·소규모 점포가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통입니다. 서측 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 4층 건물의 3층 301호이며, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시창호입니다. 급배수·위생·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 132-3번지 토지면적은 316㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 828,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대, 1993.11.02 준공의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 거래표본이 많지 않아 매도 시 가격 형성의 불확실성을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 84,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 83,000,000원보다 높습니다. 신건 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 점유자, 전입관계, 실제 임대차 존재 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.01.20 을구 10번 대전한일신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·관련 공부에 따라 표준적으로 평가되었고 실제 이용상태와 상이할 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재는 0회 유찰입니다. 제공된 시나리오상 1회 유찰 가격은 67,200,000원, 2회 유찰 가격은 53,760,000원입니다.
맺으며 — “권리보다 임대관계와 가격을 보라”
이 물건은 등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 말소기준인 2020년 근저당 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 하지만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 있다는 점은 입찰 전 반드시 해소해야 할 확인사항입니다.
가격도 공격적으로 볼 상황은 아닙니다. 현재 실질취득 84,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 83,000,000원의 101.2%입니다. 전체 평균 80,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +5.7%로 하락장은 아니지만, 거래가 3건뿐인 8세대 규모의 오래된 다세대주택이라 환금성도 넉넉하게 가정하기 어렵습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로 판단하고 임대관계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
