대전지방법원 2026타경600562. 대전광역시 동구 가오동 132-3 신안빌라 3층 301호, 전용면적 57.78㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사롤링잭이며, 2019년 11월 30일 매매를 원인으로 2019년 12월 17일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기 거래가액은 95,000,000원입니다.

이후 2020년 1월 20일 대전한일신용협동조합이 채권최고액 58,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026년 2월 국세 관련 압류가 추가됐고, 2026년 3월 23일 근저당권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

가격 측면에서는 감정가 대비 49%까지 내려온 현재 최저가가 눈에 띕니다. 확인된 최근 거래 83,000,000원과 비교하면 최저가는 약 49.6% 수준입니다. 그러나 거래자료의 최신 시점은 2024년 7월이고, 소규모 빌라의 거래 표본도 제한적입니다. 따라서 가격상 할인 폭과 실제 환금성은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2020년 1월 20일 설정된 대전한일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 58,500,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.

2026년 2월 3일 설정된 국세 관련 압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 2026년 3월 23일의 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후에 등기됐습니다. 따라서 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

1993년부터 2007년까지의 과거 소유권 및 근저당권 등은 이후 소유권 변동과 과거 경매·말소 절차를 거친 이력입니다. 현재 유효한 핵심 담보권은 을구 10번 근저당권으로 파악됩니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 거래자료가 오래됐다

동일 단지 신안빌라의 전용 57.78㎡ 실거래 내역입니다. 확인된 거래는 총 3건이며, 2022년 5월부터 2024년 7월까지의 거래가 비교 자료로 제시되어 있습니다.

실거래 평균은 80,000,000원이고, 최저 거래는 70,000,000원, 최고 거래는 87,000,000원입니다. 가장 최근에 확인된 거래는 2024년 7월의 83,000,000원입니다.

현재 최저가 41,160,000원은 감정가의 49.0%이며, 최근 확인 거래 83,000,000원 대비 49.6% 수준입니다. 전체 실거래 평균 80,000,000원과 비교하면 약 51.5%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 상당하지만, 최신 거래와 매각기일 사이에 시간 차이가 있어 현재 시장가격을 그대로 반영한다고 보기는 어렵습니다.

추세 지표는 최근 구간이 과거 구간보다 5.7% 높게 산출되어 하락 추세보다는 상승 방향을 나타냅니다. 다만 거래 표본이 3건에 불과하고 최신 거래도 2024년 7월이므로, 이 상승 지표만으로 현재 매매가격이 상승했다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 41,160,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 추정한 배당 구조입니다. 집행비용을 매각가의 약 2.8%로 추정하고, 말소기준권리인 대전한일신용협동조합 근저당권에 잔액을 배당하는 방식입니다.

현재 최저가 41,160,000원에서 집행비용 1,140,880원을 제외하면 근저당권자에게 40,019,120원이 배당됩니다. 채권최고액 기준으로는 18,480,880원이 미배당됩니다. 신청채권자 청구액은 18,500,000원이며, 이는 근저당권의 채권최고액 58,500,000원과 구분해야 합니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용 및 조세채권 등 우선권리 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 0원

현재 회차는 2회 유찰된 최저가 41,160,000원입니다. 추가 유찰 시 매각가격과 근저당권자의 미배당액은 다음과 같이 달라집니다.

유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 말소기준권리 이후의 담보권이 매각으로 소멸하는 구조는 동일합니다. 따라서 위 미배당액을 매수인이 인수한다고 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 가오동 소재 대전가오중학교 남서측 인근입니다. 주변은 노후 단독주택과 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 서측 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브 4층 건물 중 3층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생·전기·난방설비 등이 갖춰진 것으로 평가됐습니다. 실제 설비 작동 상태와 내부 수선 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 2필 일단의 사다리형 평지이며 주거용 다세대주택 부지입니다. 공시지가 828,000원/㎡, 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 교육환경보호구역 관련 사항은 관할 교육지원청을 통해 별도 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모이고 1993년 준공된 건물입니다. 확인된 동일 면적 거래는 3건이며, 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 거래 표본이 제한적이므로 매도 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기부 재확인. 2020년 1월 20일 대전한일신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 확인하고, 2026년 압류와 임의경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본 등기부로 대조하세요.
• 임대차 및 점유. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 실거래 재검증. 최신 확인 거래는 2024년 7월 83,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 83,000,000원과 거래일의 기준기간이 일치하는지 원본 자료를 확인하세요.
• 건물 상태. 1993년 준공된 다세대주택이므로 누수, 외벽 균열, 옥상 방수, 배관, 난방, 공용부 및 전기설비를 점검하고 수리비를 반영하세요.
• 대지권 및 토지. 132-3번지의 면적 변경과 132-15번지 분할 이력이 있으므로 토지대장, 집합건축물대장 및 대지권 등기 내용을 서로 대조하세요.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납액과 공용부분 미납액, 당해세 및 조세 우선권리 여부를 확인하세요. 예상배당표는 집행비용과 근저당권 배당을 중심으로 한 추정치입니다.
• 입찰 상한. 최저가가 실거래 자료상 낮은 수준이라는 점만으로 응찰가를 높이지 마세요. 거래자료의 시차, 건물 노후도, 수리비, 취득 관련 비용 및 향후 매도 가능성을 반영해 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 전입세대 및 토지 관련 서류를 입찰 전에 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가 49%, 그러나 환금성 검증이 먼저”

대전지방법원 2026타경600562는 2020년 대전한일신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 산정 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 편입니다.

가격은 감정가 84,000,000원에서 2회 유찰된 41,160,000원으로 낮아졌습니다. 최근 확인 거래 83,000,000원 대비 약 49.6%라는 점도 눈에 띕니다. 하지만 최신 거래가 2024년 7월이고, 전체 거래 표본은 3건뿐입니다. 최근 12개월 평균 지표와 실제 거래월의 정합성도 확인해야 합니다.

여기에 8세대 규모의 노후 다세대주택이라는 환금성 문제와 임대관계 미상이라는 현장 확인 과제가 남아 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 시세와 점유관계가 완전히 검증된 물건은 아닙니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 서두르기보다 실제 거래 가능 가격과 수리비, 명도 조건을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

권리분석은 비교적 단순, 가격은 매력적인 수준, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 그 가격으로 취득한 뒤 실제로 얼마나 안전하게 보유하고 매도할 수 있느냐에 있습니다.