대전지방법원 2026타경600588. 가람아파트 15동 11층 1106호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 김재룡·이계원으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 감정평가 역시 이계원 소유 지분만을 전체 기준 평가액에 지분율을 적용해 평가했습니다. 따라서 감정가와 최저매각가 504,000,000원은 아파트 전체를 사는 가격으로 읽어서는 안 됩니다.
권리순위의 기준은 2008.08.29. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행 근저당 57,000,000원과 이계원 지분에 설정된 다수의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1805 가람아파트 15동 11층 1106호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 164.52㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 11층 |
| 매각대상 | 이계원 소유 2분의 1 지분 |
| 소유자 | 김재룡 2분의 1 · 이계원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 504,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사광주은행 / 585,315,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 공유자우선매수 | 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
2008.08.29. 김재룡·이계원이 거래가액 448,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 하나은행 근저당권 240,000,000원이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 2013.05.21. 추가 설정된 하나은행 근저당권 57,000,000원과 2024년 이계원 지분에 연속해 설정된 하나캐피탈·우리카드·하나카드· 케이지캐피탈·광주은행·우리금융캐피탈 가압류 및 2026.03.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 49.7%를 ‘반값 아파트’로 보면 안 된다
가람아파트 동일면적 164.52㎡의 최근 거래는 전체 아파트 한 세대를 기준으로 합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 1,015,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 1,100,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 16.5% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 164.52㎡ | 14 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 164.52㎡ | 14 | 1,100,000,000원 |
| 2025.07 | 164.52㎡ | 4 | 930,000,000원 |
| 2025.07 | 164.52㎡ | 4 | 930,000,000원 |
| 2025.05 | 164.52㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 2024.09 | 164.52㎡ | 4 | 930,000,000원 |
| 2024.08 | 164.52㎡ | 2 | 850,000,000원 |
| 2024.06 | 164.52㎡ | 3 | 900,000,000원 |
| 2024.05 | 164.52㎡ | 10 | 1,030,000,000원 |
| 2024.04 | 164.52㎡ | 1 | 780,000,000원 |
| 2024.04 | 164.52㎡ | 2 | 850,000,000원 |
| 2024.02 | 164.52㎡ | 1 | 780,000,000원 |
| 전체 평균 | 164.52㎡ | 12건 | 919,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 164.52㎡ | 4건 | 1,015,000,000원 |
데이터상 최저가 504,000,000원은 최근 12개월 전체 아파트 평균의 49.7%로 표시됩니다. 하지만 이는 경매 대상이 2분의 1 지분인 반면 실거래가는 전체 세대 가격이기 때문에 생기는 비율입니다. 따라서 이 수치를 근거로 “시세의 절반에 사는 물건” 또는 “반값이라 저렴하다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,440,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 488,541,830원 | 199,560,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사우리카드 | 324,892,395원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 하나카드주식회사 | 183,736,065원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 케이지캐피탈주식회사 | 846,359,627원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 주식회사광주은행 | 503,421,392원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 668,437,050원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주식회사광주은행 | 585,315,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,897,703,427원 중 예상 배당액은 496,560,000원이고, 미배당액은 3,401,143,427원입니다. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 매각물건명세서상 별도 인수권리가 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전문정중학교 북측 인근이며, 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 11층이며 사용승인일은 1991.11.22.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 가람아파트는 1,260세대이며 동일면적 164.52㎡ 거래가 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로2류·중로1류·보행자전용도로 등에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균 1,015,000,000원으로 전체 평균 919,166,666원보다 높고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 16.5% 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 입찰 대상은 이계원 소유 2분의 1 지분입니다. 전체 세대 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수권은 1회로 제한돼 있습니다. 입찰 전 행사 조건과 절차를 매각기일 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 현재 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 504,000,000원과 최근 12개월 평균 1,015,000,000원을 직접 나눠 “49.7% 할인”이라고 판단하지 마세요. 하나는 2분의 1 지분, 다른 하나는 전체 세대 가격입니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만 매수인 인수금액은 0원입니다. 미배당 자체가 곧 낙찰자 승계채무를 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01.이고 매각기일은 2026.09.02.입니다. 입찰 직전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “좋은 지분투자”는 다른 문제
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 명시 인수권리도 없어 권리 인수만 보면 단순한 편입니다. 그러나 그것만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 최저가 504,000,000원은 아파트 전체가 아니라 2분의 1 지분의 가격이고, 낙찰 후에도 다른 공유자의 지분은 존속합니다. 여기에 공유자우선매수권까지 존재합니다.
전체 아파트 최근 12개월 평균은 1,015,000,000원이고 최신 거래는 1,100,000,000원으로 최근 흐름은 16.5% 상승했지만, 이 시세를 지분 최저가와 단순 비교해 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 권리상 인수 0원은 장점, 지분매각 구조는 핵심 리스크. 이 물건은 “얼마나 싸냐”보다 “2분의 1 지분을 어떤 목적으로, 어떤 공유관계를 감수하고 취득하느냐”를 먼저 판단해야 합니다.
