대전지방법원 2026타경600600. 세종특별자치시 보람동 호려울마을4단지 403동 2층 204호 아파트입니다. 현재 소유자는 최호승이며, 2017.06.02 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리 가운데 이미 말소된 등기도 있고, 현재 경매와 연결된 2026년 엔에이치씨 가압류·강제경매개시결정, 하나은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 끝내기에는 임차인 확인이 중요합니다. 유형우는 2025.12.26 전입으로 말소기준일인 2017.06.02보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 별도로 기재된 ‘차인’은 주거 점유이고 2026.06.01 배당요구를 했지만 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 784 호려울마을4단지 403동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 건물 내 2층 204호 · 사용승인일 2017.02.24 |
| 소유자 | 최호승 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 850,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 101,413,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위는 소멸
말소기준은 2017.06.02 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 275,000,000원이고, 2023.11.30 변경등기에서 채권최고액이 202,400,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 2018년 및 2021년에 추가 설정됐던 하나은행 근저당권은 2023.12.01 해지로 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 1명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유형우 | 403동204호 | 2025.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차인 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.06.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유형우는 전입일이 2025.12.26으로 말소기준권리보다 훨씬 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체로 선순위 대항력은 성립하지 않습니다. 문제는 ‘차인’입니다. 주거 점유 및 2026.06.01 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 신건 850,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 850,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 단지는 호려울마을4단지(이지더원), 649세대, 사용승인일 2017.02.24이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
다만 이 물건과 직접 맞춰 가격을 판단할 실거래 표본을 근거로 “싸다” 또는 “비싸다”라고 단정하지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 가장 명확한 가격 정보는 법원이 제시한 신건 최저가 850,000,000원과 유찰 시 시나리오뿐입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 850,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 680,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 544,000,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 850,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,900,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 엔에이치씨 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 주식회사엔에이치씨 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 29,835,968원 | 29,835,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 444,264,032원 |
현재 배당가정에서는 채권자 총 청구액 394,835,968원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 444,264,032원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 보람동 여울초등학교 남동측 인근으로, 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 BRT정류장이 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 2층으로, 지역난방·승강기·주차장·소화전·위생급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 1,598,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 호려울마을4단지(이지더원) 649세대, 사용승인일 2017.02.24입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘차인’ 전입일 확인. 전입일이 말소기준권리보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 첫 번째 핵심입니다.
- 보증금·확정일자 확인. ‘차인’의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·인수 위험을 최종 확정할 수 없습니다.
- 근저당 변경내역 대조. 을구 1번은 최초 275,000,000원에서 2023.11.30 채권최고액 202,400,000원으로 변경된 기록이 있으므로 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 배당표는 잔여액까지 재검증. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 소유자 잔여 444,264,032원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 일반적인 이용상황을 기준으로 평가됐으므로 실제 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가는 850,000,000원입니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거를 확보한 뒤 응찰가 상한을 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 임차 확인이 끝나지 않았다”
이 사건은 등기부상으로는 이해하기 어렵지 않습니다. 2017.06.02 하나은행 근저당을 기준으로 이후 경매 관련 권리는 소멸하고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 유형우는 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 별도 ‘차인’의 전입일과 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “등기상 인수 0원”이 아니라 “미상 점유자의 대항력까지 확인한 뒤 0원인지 최종 확정하는 것”입니다. 신건 850,000,000원의 가격 적정성 역시 별도 실거래 검증 후 판단해야 합니다. 등기 구조는 합격, 임차 확인은 보류. 이 한 줄이 현재 사건의 핵심입니다.
