대전지방법원 2026타경600629. 세종 나성동 더리치세종의아침 6층 609호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 한해란이며, 2021.11.04 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 124,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가나 유찰률이 아닙니다. 을구 1번에 임차권자 이재왕의 임차보증금 120,000,000원이 등기되어 있고, 임대차계약일은 2021.12.02, 주민등록·점유개시는 2021.12.17, 확정일자는 2021.12.02입니다. 반면 말소기준권리는 2024.07.04 세종세무서장의 압류입니다. 따라서 이재왕의 임차권은 말소기준보다 앞서며 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 6층 609호 · 한누리대로 194 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트(도시형생활주택) 이용중 |
| 전용면적 | 20.5238㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 중 6층 제609호 |
| 소유자 | 한해란 (2021.11.04 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,200,000원 / 97,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재왕 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.07.04 갑구 5번 압류입니다. 그보다 앞선 이재왕의 임차관계는 2021.12.02 계약·확정일자, 2021.12.17 주민등록·점유개시, 2024.04.03 임차권등기 순으로 형성되어 있습니다. 따라서 매각대금에서 보증금 120,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재왕 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.12.17 | 2021.12.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이재왕은 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준권리보다 빠르고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다. 반면 명세서상 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
더리치세종의아침의 면적 매칭 실거래 12건 중 최신 거래는 2026.04 70,000,000원, 2026.03 거래는 74,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 79,750,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 -25.6% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 20.52㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 20.52㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2025.06 | 19.51㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 20.52㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 19.51㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2024.04 | 20.52㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.10 | 19.51㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 19.51㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 20.52㎡ | 3 | 119,500,000원 |
| 2023.05 | 20.52㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 20.52㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 20.52㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 79,750,000원 |
전체 12건 평균은 98,041,666원이지만 2023년의 118,000,000원~125,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 핵심 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 시장을 우선하면 현재 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 121.9%이고, 여기에 선순위 임차보증금 미배당분을 합친 실질취득 122,149,600원은 최근 평균의 153.2%, 최신 거래 70,000,000원의 174.5% 수준입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 이재왕 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 97,200,000원 | 95,050,400원 | 24,949,600원 | 122,149,600원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 77,760,000원 | 75,960,320원 | 44,039,680원 | 121,799,680원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,208,000원 | 60,688,256원 | 59,311,744원 | 121,519,744원 |
매각가가 내려가도 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수로 이동해 총 부담은 거의 변하지 않습니다. 여기에 보증금·전입·확정일자가 미상인 다른 임차관계가 확인될 경우 별도 위험이 추가될 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 97,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,149,600원 |
| 1. 임차인 이재왕 보증금 | 120,000,000원 | 95,050,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 이재왕 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,149,600원을 제외한 95,050,400원이 이재왕 보증금에 배당되고, 부족분 24,949,600원이 매수인 인수로 남습니다. 실제 배당은 조세·배당순위 확인 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종2청사(소방청) 남측 인근으로, 도시형생활주택·오피스텔·관공서·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 BRT정류장이 있으며 간선도로 접근성이 양호합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 광로, 북서측·북동측 중로에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 156세대, 준공일 2015.10.26이며 최근 거래가격이 하락하는 흐름입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.4회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차는 97,200,000원 낙찰가 외에 이재왕 미배당 보증금 24,949,600원 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 121,799,680원·121,519,744원으로 거의 줄지 않습니다.
- 이재왕 권리 원문 대조. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차계약·임차권등기·배당요구·신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 임차관계 확인. 명세서상 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 현재 시세 우선. 전체 평균 98,041,666원보다 최근12개월 평균 79,750,000원·최신 거래 70,000,000원·추세 -25.6%를 우선해 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유관계가 일치하는지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “9,720만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가와 최저가는 97,200,000원이지만, 선순위 대항력 임차인 이재왕의 보증금 120,000,000원이 매각대금을 초과합니다. 현재 회차에서 확인되는 미배당 인수액은 24,949,600원, 따라서 실질취득은 122,149,600원입니다.
더구나 최근 12개월 평균은 79,750,000원, 최신 거래는 70,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 -25.6%입니다. 최저가만 보면 전체 평균과 비슷해 보이지만, 실제 매수인의 부담을 기준으로 하면 최근 시세를 크게 웃돕니다. 유찰되어도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 거의 고정되므로 “더 떨어지면 싸진다”는 일반적인 경매 공식도 적용하기 어렵습니다. 여기에 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 임차관계도 남아 있습니다. 이 사건은 권리와 가격을 모두 보수적으로 보는 것이 맞는 인수형 물건입니다.
