대전지방법원 2026타경600660. 대전 서구 관저동 관저리슈빌 103동 1층 104호 아파트입니다. 현재 소유자는 김병식이고, 2014.02.10 공유자 전원 지분을 매매로 이전받으면서 거래가액 288,000,000원이 등기돼 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.07.24 신한카드 주식회사의 가압류 6,999,355원입니다. 그 뒤 비엔케이캐피탈 가압류, 강제경매개시결정, 대전광역시 서구 압류, 해남군 수산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
을구에 과거 근저당과 전세권이 다수 보이지만 주식회사조흥은행 근저당, 권진오·이옥자 전세권, 대전충남우유농업협동조합·우리은행·현대캐피탈·신한은행·트리거파트너스·효천신용협동조합· 해남군수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 명시된 인수권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600660 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1420 관저리슈빌 103동 1층104호 |
| 도로명 | 대전광역시 서구 관저동로90번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 15층 중 1층 104호 |
| 비교 대상 면적 | 99.0655㎡ |
| 소유자 | 김병식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 10,285,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 공시지가 | 1,419,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있어, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2025.07.24 신한카드 주식회사 가압류이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
관저리슈빌의 비교 대상 면적은 99.0655㎡이고, 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래 12건의 평균은 495,250,000원입니다. 신건 최저가 470,000,000원은 이 최근 평균의 94.9%입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 495,250,000원으로 집계돼 평균 기준으로는 감정가가 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 99.07㎡ | 10 | 447,000,000원 |
| 2026.05 | 99.07㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 99.07㎡ | 21 | 515,000,000원 |
| 2025.12 | 105.77㎡ | 20 | 478,000,000원 |
| 2025.11 | 99.07㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2025.10 | 99.07㎡ | 3 | 462,000,000원 |
| 2025.10 | 99.07㎡ | 9 | 515,000,000원 |
| 2025.10 | 99.07㎡ | 4 | 526,000,000원 |
| 2025.09 | 99.07㎡ | 10 | 486,000,000원 |
| 2025.09 | 99.07㎡ | 14 | 518,000,000원 |
| 2025.09 | 99.07㎡ | 18 | 503,000,000원 |
| 2025.09 | 99.07㎡ | 18 | 503,000,000원 |
| 평균 | 99.0655㎡ | 12건 | 495,250,000원 |
실거래 범위는 447,000,000원~526,000,000원이고 최근 12개월 평균은 495,250,000원입니다. 다만 가장 최근 거래인 2026.05 거래가 447,000,000원으로 현재 신건 최저가 470,000,000원보다 낮습니다. 같은 달에는 470,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 평균 대비 94.9%라는 숫자만으로 강한 가격 메리트를 부여하기보다, 1층이라는 개별 조건과 최신 거래 447,000,000원을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,100,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,999,355원 | 6,999,355원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 51,815,034원 | 51,815,034원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 해남군 수산업협동조합 | 10,285,102원 | 10,285,102원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 393,800,509원 |
가정 매각가 470,000,000원에서 배당 계산에 반영된 채권 총액 69,099,491원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 393,800,509원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 갑구 7번 가압류 본압류 이행분은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 470,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 376,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 300,800,000원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전느리울초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 104호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 보행자전용도로·자전거전용도로·중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지이용상황은 아파트, 평지이며 공시지가는 1,419,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 관저리슈빌은 748세대이며 준공일은 2005-10-14입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 확인. 최근 12개월 평균은 495,250,000원이지만 최신 거래는 447,000,000원입니다. 평균만으로 가격 우위를 단정하지 마세요.
- 1층 가격 보정. 본건은 15층 중 1층입니다. 같은 99.07㎡ 거래라도 층 차이가 있으므로 1층 개별가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2025.07.24 신한카드 주식회사 가압류이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 압류 확인. 2026.04.06 대전광역시 서구 압류가 등기돼 있으며, 배당표에는 당해세가 미반영돼 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으나 임차인 조사 목록은 없고 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다. 입찰 전 현황을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.01이며, 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 최신 거래와 다시 비교”
이 물건은 임차인 없고 인수권리도 없어 권리 구조는 깔끔합니다. 현재 470,000,000원에 매각돼도 제공된 배당 계산상 채권 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격도 최근 12개월 평균 495,250,000원의 94.9%라 평균보다 낮습니다.
다만 가장 최근 2026.05 거래가 447,000,000원이고, 본건과 같은 감정가 470,000,000원 거래도 같은 달 존재합니다. 여기에 본건은 1층입니다. 따라서 이 사건은 “평균 대비 할인”이라는 장점과 “최신 거래 대비 높은 신건가”라는 경계 요소가 동시에 있는 물건입니다. 권리에서는 큰 부담이 없지만, 응찰 판단은 495,250,000원 평균보다 최신 447,000,000원 거래와 1층 조건을 더 무겁게 비교하는 것이 적절합니다.
