대전지방법원 2025타경20604. 논산시 채운면 우기리 403-32 소재 물건으로, 사건 용도는 기타 + 토지이고 감정 이용상태에는 주택 1동과 부속사 2동이 기재돼 있습니다. 등기부는 2025.12.18 소유권보존 후 2026.01.06 공유물분할을 위한 경매개시결정이 들어온 단순한 흐름입니다. 근저당은 0건, 압류도 0건이며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 권리가 단순하다고 바로 안전형으로 볼 수는 없습니다. 현황조사에는 이종완이 기호 1을 농경지 답으로 사용한다고 조사됐지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다. 배당표상 인수액 0원은 이 미상 점유관계가 추가 권리로 확인되지 않는다는 전제의 계산값입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20604 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 채운면 우기리 403-32 · 충청남도 논산시 채운면 우기2길 4-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 · 부속사 · 일괄매각 |
| 감정가 / 최저가 | 40,401,590원 / 40,401,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 경매 원인 | 2026년 1월 5일 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 채권자 | 남기현 |
| 공유자 | 남기성, 남기수, 남기옥, 남기정, 남기춘, 남기현, 남기화 각 17분의 2 · 이정순 17분의 3 |
| 토지 | 512.8㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 34,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 담보권은 없고 경매개시결정이 기준
등기부상 소유권보존 외에 근저당·압류는 확인되지 않습니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2026.01.06 접수된 갑구 2번 임의경매개시결정이며, 원인은 공유물분할을 위한 경매입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 별도의 금전채권액은 확인되지 않아 배당 계산에도 0원으로 반영돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 이종완, 대항력 가능·미상
| 성명 | 사용 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종완 | 기호 1. · 농경지 답 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인되는 점유·사용자는 실제 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않으므로, 이종완의 권리를 대항력 없음 또는 대항력 있음으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 점유 원인을 대조해야 합니다.
③ 건물·토지 현황 — 일괄매각과 이용 차이를 함께 봐야 한다
- 건물. 일련번호 2-1은 주택, 2-2·2-3은 부속사입니다. 주택은 흙벽돌구조 기와지붕, 부속사는 목조 스레트지붕과 흙벽돌구조 기와지붕으로 조사됐습니다.
- 지붕 개량. 목록 2는 현황상 칼라강판으로 지붕 개량되어 있고, 주택 및 부속사(창고·화장실 등)로 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 목록 5는 현황상 대 및 건부지, 일부 텃밭입니다.
- 공부와의 차이. 일련번호 3은 공부상 지목이 답이나 현황은 구거로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물·부속사가 함께 매각되는 구조이므로, 개별 목록별 실제 이용상태와 경계를 묶어서 확인해야 합니다.
④ 토지이용 규제 — 목록별 제한이 다르다
대상 일대에는 계획관리지역과 농림지역이 혼재하고, 목록별로 농업진흥구역·도로구역·접도구역· 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 특히 같은 사건 안에서도 각 일련번호의 규제 내용이 다르므로, 전체를 하나의 용도지역으로 단순화하면 안 됩니다.
| 일련번호 | 주요 용도·규제 |
|---|---|
| 1 | 농림지역 · 가축사육제한구역(모든축종 제한) · 농업진흥구역 |
| 3 | 농림지역 · 대로3류 · 가축사육제한구역 · 농업진흥구역 · 도로구역 |
| 4 | 농림지역 · 가축사육제한구역 · 농업진흥구역 · 철도보호지구 |
| 5 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(일반형) · 가축사육제한구역(모든축종 제한) |
| 6 | 농림지역 · 대로3류(접합) · 가축사육제한구역 · 농업진흥구역 · 접도구역 |
| 7 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(일반형) · 가축사육제한구역(모든축종 제한) |
⑤ 예상배당표 (매각가 40,401,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,127,218원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 남기현 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,273,782원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외됐고, 현재 계산상 집행비용을 뺀 39,273,782원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금도 미상입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미상 점유위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 40,401,000원 | 0원 | 39,273,782원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 32,320,800원 | 0원 | 31,339,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 25,856,640원 | 0원 | 24,991,220원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 배당 계산상 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 하지만 이는 확인된 금전채권만 놓고 본 계산입니다. 이종완의 보증금과 권리 발생 시점이 미상인 상태이므로, 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 권리 위험까지 줄었다고 볼 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이화초등학교 북서측 인근으로 농가주택·농경지·자연림 등이 혼재하는 농경지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지 형상. 토지면적 512.8㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 설비. 주택에는 난방설비와 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 이종완 점유 원인 확인. 농경지 답 사용이 임대차·사용대차·경작관계 중 무엇인지, 점유 시작 시점과 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주택·부속사·토지를 함께 취득하는 구조이므로 목록별 경계·현황·부속시설 포함관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 일련번호 3은 답이지만 현황 구거로 이용 중입니다.
- 토지 규제 확인. 농업진흥구역·도로구역·철도보호지구·접도구역·성장관리계획구역 등 목록별 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가·최저가만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기보다 현황이 더 중요한 물건”
이 사건은 근저당 0건·압류 0건이라는 점만 보면 권리분석이 간단해 보입니다. 실제 배당모형도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 현황조사상 이종완이 기호 1 농경지를 사용하고 있고, 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 게다가 주택과 부속사, 여러 토지가 일괄매각되며 토지별 용도지역과 제한도 다릅니다. 시세 비교자료 역시 없어 40,401,000원이 시장 대비 싼 가격인지 판단할 수 없습니다. 등기부는 단순하지만, 입찰 판단은 현장 점유와 토지 이용관계 확인 뒤에 해야 하는 C등급의 확인형 물건입니다.
