대전지방법원 2026타경20009. 충청남도 계룡시 두마면 농소리 ‘계룡자이’ 505동 10층 1001호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 22층 건물의 10층입니다. 등기상 소유자는 김미은이며, 2023.10.27 소유권이전 당시 거래가액은 349,770,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 360,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 충남신용보증재단·주식회사오케이저축은행·신한카드 주식회사의 가압류가 이어졌고, 2026.01.09 주식회사오케이저축은행의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 존속 중인 후순위 권리는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 ‘미상’으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20009 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 두마면 농소리 970 계룡자이 505동 10층1001호 |
| 도로명주소 | 충청남도 계룡시 두마면 대실남북로 81 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9801㎡ · 22층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김미은 · 2023.10.27 소유권이전 · 거래가액 349,770,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 472,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 43,435,433원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.10.27 설정된 수협은행 근저당권 360,800,000원입니다. 이후 존속하는 충남신용보증재단 가압류 95,653,903원, 주식회사오케이저축은행 가압류 42,239,135원, 신한카드 주식회사 가압류 106,342,456원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.13 신한카드 가압류 20,893,055원과 재산보전처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 4.72억은 최근 평균보다 높다
계룡자이 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 450,666,666원입니다. 거래 범위는 442,000,000원~465,000,000원이고, 최신 거래는 2026.07 445,000,000원입니다. 현재 최저매각가 472,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.7%로, 최근 시세보다 낮은 경매가가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 24 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 17 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 20 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 18 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 3 | 449,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 442,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 15 | 443,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 21 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 11 | 449,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 평균 | 84.9801㎡ | 12건 | 450,666,666원 |
신건 감정가 472,000,000원은 최근 실거래 최고 465,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 ‘경매라서 시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로, 가격을 우선한다면 첫 회차 이후의 가격 변화를 확인하는 접근이 더 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,120,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 360,800,000원 | 360,800,000원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 95,653,903원 | 95,653,903원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 42,239,135원 | 8,426,097원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 106,342,456원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 605,035,494원, 채권자 예상배당은 464,880,000원이며 미배당액은 140,155,494원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 472,000,000원 | 464,880,000원 | 140,155,494원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 377,600,000원 | 371,513,600원 | 233,521,894원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 302,080,000원 | 297,050,880원 | 307,984,614원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 140,155,494원에서 233,521,894원, 307,984,614원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 변수는 후순위 채권의 미배당이 아니라 낙찰가격과 실제 점유 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡대실초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린공원, 근린생활시설이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 아파트로 외벽은 석재 붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·공동현관보안·지하주차장·화재 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 30m~35m 대로2류인 대실남북로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 605,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 계룡자이 600세대, 2023.07.24 준공이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 472,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 450,666,666원의 104.7%입니다. 현재 회차를 시세 대비 할인 물건으로 보면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.07의 445,000,000원이고 최근 실거래 최고도 465,000,000원입니다. 응찰가 판단에서 감정가보다 실제 거래값을 우선 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·전입·보증금·확정일자 존재 여부를 현황조사와 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 수협은행 근저당 360,800,000원이 2023.10.27 설정된 말소기준권리인지 원본 등기사항증명서와 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동 가능한 요소가 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”
이 사건은 등기상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2023.10.27 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속하는 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이므로 점유관계 확인은 남아 있습니다.
가격은 더 명확한 경고 신호입니다. 신건 최저가 472,000,000원은 최근 12개월 평균 450,666,666원의 104.7%이고, 최근 실거래 최고 465,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리구조는 양호, 점유는 확인 필요, 가격은 보류입니다. 1회 유찰 시 377,600,000원, 2회 유찰 시 302,080,000원으로 낮아지는 시나리오를 함께 놓고 실제 시세와 비교해 접근하는 편이 합리적입니다.
