대전지방법원 2026타경20020. 논산시 연무읍 안심리 연무쉐르빌 비동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이수진이며, 2016.11.16. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 중부새마을금고가 채권최고액 102,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 이후 등기된 남군산새마을금고의 가압류 50,000,000원과 2026.01.22. 중부새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경20020 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 안심리 28-1 연무쉐르빌 비동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 72.9㎡ · 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 구분건물 · 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택(연무쉐르빌 제비동 제1층 제101호) |
| 소유자 | 이수진 |
| 감정가 / 최저가 | 103,300,000원 / 103,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 / 55,288,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 제시외 건물 | 테라스 매각 포함 · 소유권 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.11.16. 설정된 중부새마을금고 근저당권 102,700,000원입니다. 그 이후 남군산새마을금고의 가압류 50,000,000원과 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2015년 논산농업협동조합 근저당권 78,000,000원, 최민현 근저당권 400,000,000원, 2016년 황사국 가압류 10,886,485원 및 이전 경매개시결정은 2016.11.16. 매각 과정에서 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
연무쉐르빌 전용 72.9㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 96,000,000원이고, 최신 거래는 2024.02. 92,000,000원입니다. 현재 최저매각가 103,300,000원은 최근 거래 평균의 107.6%로, 최근 시세보다 낮다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 72.9㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2023.03 | 72.9㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 평균 | 72.9㎡ | 2건 | 96,000,000원 |
확인된 거래 범위는 92,000,000원~100,000,000원이고, 현재 신건 최저가 103,300,000원은 이 범위의 최고 거래금액보다도 높습니다. 따라서 신건 상태에서 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 특히 최신 거래가 2024.02. 92,000,000원이므로, 최근 거래와 비교할수록 현재 최저가는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,246,200원 |
| 1. 근저당 · 중부새마을금고 | 102,700,000원 | 101,053,800원 |
| 2. 가압류 · 남군산새마을금고 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 152,700,000원 중 예상 배당은 101,053,800원이며, 미배당은 51,646,200원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무중학교 남측 인근으로 단독주택, 아파트단지, 농경지, 학교 등이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 세멘몰탈 위 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 공동현관보안, 화재관련, 지상주차장 설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 세로(가)에 접합니다. 토지면적은 1,335.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 90,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 연무쉐르빌은 16세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 103,300,000원이 최근 거래 평균 96,000,000원의 107.6%이고, 최신 거래 92,000,000원보다도 높습니다.
- 제시외 테라스 확인. 매각에 포함되지만 감정평가서에서 소유권 재확인을 요구하고 있으므로 경계·소유관계를 반드시 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대내역은 미상으로 평가되어 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 82,640,000원, 2회 유찰 시 66,112,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 배당 부족. 신건 매각가 기준 채권 미배당액은 51,646,200원이며 남군산새마을금고 가압류에는 배당이 없습니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 제시외 건물 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 테라스 확인이 먼저
현재 등기부 기준으로는 2016.11.16. 중부새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체는 복잡하지 않습니다.
하지만 신건 최저가 103,300,000원은 최근 거래 평균 96,000,000원의 107.6%이고, 확인된 거래 최고액 100,000,000원보다도 높습니다. 여기에 제시외 테라스가 매각에 포함되면서 소유권 재확인까지 요구됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과할 수 있지만, 신건 가격은 보수적으로 보고 제시외 건물의 소유관계를 먼저 확인해야 하는 물건으로 정리됩니다.
