대전지방법원 2024타경58133. 당진시 석문면 교로리 1000-2의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 건물 북측 1·2층이 공장, 남측은 건축물대장상 일부 동식물관련시설이나 실제로는 1·2층 전체가 직원숙소로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 마스크공장 및 직원숙소로 이용 중이라는 조사도 있습니다.
등기상 말소기준은 2019.09.10 중소기업은행 근저당권 780,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2019.05.14 갑구 17번 가등기입니다. 등기 분석상 이 권리는 말소기준 이전 권리로 분류되어 있어 매수인에게 남을 수 있는 권리로 표시되어 있으며, 별도 주의사항에도 담보가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경58133 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 교로리 1000-2 · 충청남도 당진시 석문면 교로길 30 |
| 용도 / 현재 이용 | 기타 + 토지 · 북측 1·2층 공장 · 남측 1·2층 직원숙소 |
| 소유자 | 주식회사이투씨글로벌 |
| 토지 | 4,054㎡ · 지목 대 · 주상용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 217,700원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,950,840,000원 / 1,950,840,000원 |
| 청구금액 | 754,809,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 가등기가 핵심
현재 소유자는 주식회사이투씨글로벌입니다. 갑구 17번에는 2019.05.14 주식회사이투씨글로벌 명의의 소유권이전청구권 가등기 및 소유권이전 내용이 기재되어 있고, 2019.09.10 중소기업은행 근저당권보다 앞섭니다. 해당 등기는 권리 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
말소기준 이후에는 모성옥 가압류 200,000,000원, 신용보증기금 가압류 267,300,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 328,428,249원, 국 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에쓰비씨원(윤영복) | 2층 | 2020.08.27 | 300,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡쳐(윤영복) | - | 2023.03.14 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인(주)신미래(윤영복) | A동 2층 1호 | 2024.02.03 | 10,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 미래환경(이훈) | - | 2023.12.19 | 30,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 전입일이 2020.08.27, 2023.03.14, 2024.02.03, 2023.12.19로 모두 2019.09.10 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이들 보증금은 매수인에게 대항력에 기해 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,950,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,908,400원 |
| 2. 을구 24번 근저당권 · 중소기업은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 갑구 22번 가압류 · 모성옥 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 갑구 25번 가압류 · 신용보증기금 | 267,300,000원 | 267,300,000원 |
| 5. 갑구 27번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 328,428,249원 | 328,428,249원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 353,203,351원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 1,575,728,249원이 전액 배당되고 353,203,351원이 소유자에게 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 미배당 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 제시외 건물·법정지상권 — 일괄매각 범위를 먼저 본다
매각은 일괄매각입니다. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉣ 및 제시외 수목 ㉩은 매각에 포함되고, 제시외 건물 ㉤~㉨은 매각에서 제외됩니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외하는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교로3리복지회관 북서측 인근. 주변은 공장, 화력발전소, 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 북측 1·2층은 공장, 남측은 건축물대장상 일부 동식물관련시설이나 실제 1·2층 전체가 직원숙소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 평지붕 및 박공지붕 2층 건물입니다. 급배수·위생설비와 직원숙소 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 등기사항전부증명서상 근린생활시설 및 단독주택, 건축물대장상 물품제조공장·다가구주택·기타동식물관련시설로 기재돼 있으며 현재는 공장 및 기숙사로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(2024.08.19, 석문01 일반형)이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지 특성. 면적 4,054㎡, 지목 대, 주상용, 완경사·부정형, 세로한면(가)입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리 확인이 먼저
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 1,950,840,000원 | 1,575,728,249원 | 0원 | 353,203,351원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,560,672,000원 | 1,542,665,280원 | 33,062,969원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,248,537,600원 | 1,233,652,224원 | 342,076,025원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 선순위 가등기와 법정지상권 불확실성은 낙찰가가 내려가도 사라지는 위험이 아닙니다. 따라서 이 사건은 “가격이 얼마나 내려왔는가”보다 “선순위 권리와 비매각 건물 관계를 해소했는가”가 우선입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 17번 가등기 성격 확인. 2019.05.14 가등기가 담보가등기인지, 청구권보전 가등기인지와 현재 효력·말소 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 전 권리 확인. 중소기업은행 근저당권 설정일 2019.09.10보다 앞선 권리는 후순위 소멸 원칙과 별개로 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. ㉠~㉣ 및 수목 ㉩은 매각 포함, ㉤~㉨은 매각 제외입니다. 현장에서 건물 위치와 사용관계를 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각 제외 제시외 건물에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다는 명세서 기재를 반드시 별도 검토해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 4명은 대항력이 없지만 현재 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차 자체는 예상해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 등기·건축물대장·현재 이용이 서로 다르게 나타나는 부분이 있어 실제 사용과 인허가 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 선순위 가등기와 비매각 건물이 먼저다
표면만 보면 현재 매각가 1,950,840,000원에서 배당대상 채권이 전액 배당되고 소유자에게도 353,203,351원이 남습니다. 임차인 4명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 결론을 결정하는 것은 배당표가 아닙니다. 2019.05.14 갑구 17번 가등기가 2019.09.10 말소기준보다 앞선다는 점, 그리고 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립이 불분명하다는 점입니다. 후순위 채권이 깨끗하게 소멸해도 선순위 권리가 남는다면 권리 난도는 완전히 달라집니다. 임차·배당은 비교적 단순하지만, 선순위 가등기와 토지사용관계는 고위험 확인사항. 이 사건은 가격보다 권리의 성격을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
