대구지방법원 2025타경11063. 구미시 인의동 690-5 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 계단실, 2층은 다가구주택 5가구, 3층은 다가구주택 4가구와 제1종근린생활시설 사무소, 4층은 다가구주택 3가구와 사무소 2곳으로 이용되고 있습니다. 토지 364㎡와 제시외 건물·조경수도 매각에 포함됩니다.

권리분석의 중심은 가격보다 임차관계입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.05.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 계산되어 있고, 그보다 앞선 손창인의 전세권과 여러 임차권등기가 존재합니다. 또 등기된 임차권 외에도 다수 점유자의 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차권이 핵심

2025.05.22. 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있습니다. 그 이전인 2022.06.21. 손창인 전세권 100,000,000원과 이상윤·한국토지주택공사·황철웅·우수민의 임차권이 먼저 존재합니다. 마수진·손창인·문혜은·최성원의 임차권등기 자체는 말소기준 이후에 접수됐지만, 각 임차인의 전입·점유 시점은 2022년 또는 2023년으로 더 앞섭니다. 따라서 등기 접수일만 보고 소멸 여부를 판단하면 안 되고, 전입·점유·확정일자·배당요구를 함께 봐야 합니다.

② 임차인 구조 — 실제 임차인 기록 18명 + 승계 1건

한국토지주택공사는 실제 별도 임차인으로 더하지 않습니다. 85,000,000원은 지형규 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 실제 임차인 수는 18명으로 봅니다. 임차인 표에 직접 금액이 확인되는 실제 임차인의 보증금은 이상윤 105,000,000원, 황철웅 20,000,000원, 우수민 100,000,000원, 마수진 45,000,000원, 손창인 100,000,000원, 문혜은 105,000,000원, 최성원 110,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,034,020,000원 가정)

현재 회차 배당 계산에서는 매수인 인수액 0원, 소유자 잔여 34,906,314원으로 계산됩니다. 한국토지주택공사의 85,000,000원은 지형규 보증금의 승계 신고이므로 실제 임차인 보증금을 별도로 집계할 때 중복 합산하지 않습니다. 또한 보증금이 미상인 점유자들은 이 표에 금액으로 반영되지 않아 실제 인수위험과 차이가 생길 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수 문제가 생긴다

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인동초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층, 외벽은 화강석·스톤코트·몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역이며 토지면적은 364㎡, 공시지가는 636,700원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 18명 전수 대조. 호실별 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본과 맞춰야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 지형규 보증금의 대위·승계 신고로 별도 임차보증금이 아닙니다.
• 미상 점유자 단정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 확인해야 합니다.
• 손창인 이중 권리 확인. 전세권 100,000,000원과 임차권 100,000,000원의 관계를 등기부·계약서·배당요구 자료로 대조해야 합니다.
• 유찰 후 인수액 재계산. 2회 유찰 시 제공된 시뮬레이션에서도 매수인 인수 17,244,928원이 발생합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 건물 및 조경수도 매각 대상에 포함됩니다.
• 당해세·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “현재 인수 0원”보다 중요한 것은 미상 임차관계다

신건 1,034,020,000원 기준 배당표만 보면 채권이 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 실제 임차인 기록이 18명이고, 그중 상당수는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않습니다. 이미 등기된 선순위 전세권·임차권도 존재하고, 말소기준 이후에 등기된 임차권조차 실제 전입·점유는 말소기준 전으로 거슬러 올라갑니다.

따라서 결론은 권리확정 전 입찰 보류입니다. 특히 한국토지주택공사 승계 85,000,000원을 별도 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않는 동시에, 반대로 보증금이 아예 확인되지 않은 점유자를 0원으로 취급해서도 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 호실별 실제 보증금과 배당 후 잔존 인수액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.