대구지방법원 2025타경11162. 구미시 임은동 477-1·477-2, 도로명 상림로 19의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 5가구와 사무소 203호, 4층 다가구주택 4가구입니다. 따라서 단순한 아파트 한 세대가 아니라 다가구주택·사무소가 혼재한 건물과 토지를 함께 보는 권리분석이 필요합니다.
이 사건의 가장 큰 특징은 권리자료가 한 방향으로만 읽히지 않는다는 점입니다. 권리판정상 말소기준은 2025.06.20 갑구 4번 임의경매개시결정인데, 그보다 앞서 전영우·김주성의 주택임차권등기가 존재하고 해당 등기에는 말소기준 이전 → 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있어, 이 충돌을 해소하기 전에는 단순한 ‘인수 0원형’으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11162 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 임은동 477-1, 477-2 · 경상북도 구미시 상림로 19 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 2층 다가구주택 6가구 · 3층 다가구주택 5가구 및 사무소 203호 · 4층 다가구주택 4가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 |
| 소유자 | 박지윤 · 2024.11.25 매매, 2024.11.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,047,422,380원 / 1,047,423,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 공단새마을금고 / 347,438,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권이 먼저 보인다
2004년 구미농업협동조합 근저당 2건과 2009년 대구은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.10.28 공단새마을금고 근저당권은 채권최고액 408,000,000원으로 설정됐다가 현재 권리자료에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2024.12.26 전영우, 2025.01.02 김주성의 임차권등기가 들어왔고, 권리판정상 이 둘은 2025.06.20 말소기준보다 앞선 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상 관계가 핵심 변수
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현중 | 203호 | 2024.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양정민 | 301호 | 2025.02.05 | 1,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000원 인수 |
| 권도엽 | 206호 | 2023.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영미 | 207호 | 2023.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최유성 | 301호 | 2022.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정찬우 | 306호 | 2024.01.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박상규 | 501호 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서창완 | 502호 | 2025.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전영우 | 505호 82㎡ | 2022.11.09 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 승계 |
| 김주성 | 307호 50㎡ | 2022.12.16 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 승계 |
| 김예지 | 201호 50㎡ | 2022.10.31 | 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 매각소멸 |
| 김임주 | 202호 약 30㎡ | 2024.08.01 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 매각소멸 |
| 배은총 | 205호 약 30㎡ | 2025.06.27 | 7,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 매각소멸 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유관계는 전입일이 빠르더라도 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 분류했습니다. 양정민은 배당표에서 대항력 有·우선변제권 無로 판정되어 보증금 1,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,047,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,874,230원 |
| 1. 전영우 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 김주성 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 김예지 보증금 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 1. 김임주 보증금 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 인수 · 양정민 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 45,079,096원 | 45,079,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 621,469,674원 |
현재 배당계산에서는 전영우 140,000,000원, 김주성 110,000,000원, 김예지 115,000,000원, 김임주 3,000,000원과 경기신용보증재단 45,079,096원이 전액 배당됩니다. 양정민 1,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,047,423,000원 | 0원 | 621,469,674원 | 1,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 837,938,400원 | 0원 | 414,079,920원 | 1,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 670,350,720원 | 0원 | 248,168,117원 | 1,000원 |
표면적인 시나리오만 보면 매각가가 1,047,423,000원에서 837,938,400원, 670,350,720원으로 내려가도 계산된 매수인 인수액은 계속 1,000원입니다. 그러나 보증금 미상 점유관계의 실제 금액이 확정되지 않았으므로, 유찰가만 보고 실질취득비용이 그대로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 임은동 소재 상모중학교 남측 인근. 주변은 다가구주택·다세대주택 등이 형성된 일반주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 2층 다가구주택 6가구, 3층 다가구주택 5가구 및 사무소 203호, 4층 다가구주택 4가구로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·가로장방형, 중로각지. 토지면적 217.5㎡, 공시지가 592,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류·중로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전영우·김주성 임차권 원본 확인. 권리판정상 말소기준 이전 임차권으로 매수인 인수 표시가 있으므로 배당 후 미배당 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유관계 확인. 강현중·권도엽·김영미·최유성·정찬우·박상규·서창완 등은 보증금이 확인되지 않아 실제 인수위험 금액을 사전에 확정해야 합니다.
- 301호 중복 점유관계 확인. 양정민과 최유성이 모두 301호와 연결되어 있어 현재 점유자와 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당구조 확인. 공단새마을금고 청구 347,438,540원이 시나리오상 배당 0원으로 계산된 이유를 등기부와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 사무소 203호 확인. 감정 이용상태에는 3층 203호가 사무소로 표시되고, 강현중 점유관계에도 203호가 등장합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 임은동 477-1·477-2와 건물의 매각범위 및 각 임차점유 부분을 현황도면과 함께 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “계산상 인수 1,000원”만 보면 안 된다
이 사건의 배당표만 보면 최저가 1,047,423,000원에 매수인이 떠안을 금액은 양정민 보증금 1,000원뿐입니다. 전영우·김주성·김예지·김임주의 보증금도 현재 가정에서는 전액 배당됩니다. 하지만 권리판정에는 전영우·김주성 임차권이 말소기준 이전 인수권리로 표시돼 있고, 여러 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
여기에 신청채권자 공단새마을금고의 347,438,540원 청구가 모든 시나리오에서 배당 0원으로 계산되는 점까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 가격이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 신건 10.47억의 가격보다 먼저, 임차보증금과 신청채권 배당구조를 닫아야 하는 사건입니다.
