대구지방법원 2025타경11208. 경상북도 구미시 임은동 129-1의 토지 및 건물로, 토지는 주유소용지 1,157.0㎡이며 감정요항상 건물은 캐노피·사무실·세차장으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김명선으로 2022.01.25 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
2025.03.11 중소벤처기업진흥공단 가압류, 2025.04.10 삼성카드 가압류, 2025.07.11 임의경매개시결정, 2025.07.17 구미시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 발생해 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11208 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 임은동 129-1 · 경상북도 구미시 왕산로 102 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주유소용지 · 캐노피 · 사무실 · 세차장 |
| 토지 | 1,157.0㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 김명선 · 2022.01.25 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,229,398,280원 / 1,229,399,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리관계의 출발점은 2022.01.25입니다. 종전 소유자 전상일 명의 시기의 북삼농업협동조합·권숙문·김종권 근저당과 압류·가압류·기존 경매개시결정은 2022.01.25 임의경매 매각을 거치면서 말소됐고, 김명선 명의 소유권이전과 동시에 중소기업은행 근저당이 새로 설정됐습니다. 이후 현 경매에서 확인되는 가압류·압류·경매개시결정은 이 중소기업은행 근저당보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강대진 | 전부 · 주유소 | 2024.03.27 | 7,000 | 2025.09.03 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 안 됨 | 승계 없음 |
강대진의 전입신고일은 2024.03.27로 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 2022.01.25보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 임대차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.09.03 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정해 단정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 감정가는 1,229,398,280원, 최저매각가는 1,229,399,000원이며 아직 0회 유찰인 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 접근은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,229,399,000원 | 1,214,705,010원 | 22,821,654원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 983,519,200원 | 971,284,008원 | 266,242,656원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 786,815,360원 | 776,547,206원 | 460,979,458원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,229,399,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,693,990원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 126,709,428원 | 126,709,428원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,817,236원 | 7,995,582원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 1,237,526,664원, 채권 배당액은 1,214,705,010원으로 추정되며 미배당은 22,821,654원입니다. 중소기업은행은 1,080,000,000원을 전액 배당받는 시나리오이고, 삼성카드 채권에서 일부 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 진짜 핵심 — 일괄매각이지만 설비 범위를 다시 확인해야 한다
즉 등기상 권리가 깨끗하게 소멸한다는 사실과, 낙찰자가 현장에서 실제로 취득하는 주유소 설비의 범위는 별개입니다. 특히 소재불명 품목과 매각제외신청 품목은 영업시설의 실질 가치에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 매각대상목록·감정평가서·현황과 실제 설치 상태를 서로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 임은동 소재 금오중학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교·공장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 1,157.0㎡ 주유소용지, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방·광대로한면입니다. 공시지가는 691,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 캐노피는 일반철골구조 기타지붕 단층, 사무실은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1층, 세차장은 경량철골구조 폴리그라스지붕 1층입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준권리는 2022.01.25 중소기업은행 근저당입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다.
- 임차인. 강대진은 2024.03.27 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 신고는 아닙니다.
- 가격. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 주유소용 부동산의 별도 시세와 수익가치를 확인해야 합니다.
- 매각범위. 일괄매각·제시외 건물 포함과 별개로 주유기 전부·자동세차기 소재불명 및 HD현대오일뱅크의 매각제외신청 품목을 반드시 확인해야 합니다.
- 현장. 캐노피·사무실·세차장과 각 주유설비의 현존 여부, 사용 가능 상태, 소유관계를 현장에서 대조하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 및 매각대상목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 물건범위는 확인”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 소멸하며, 임차인 강대진도 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 주유소라는 특수용도 물건에서는 등기보다 무엇을 실제로 함께 사는지가 더 중요할 수 있습니다. 주유기 전부와 자동세차기의 소재불명 기재, HD현대오일뱅크의 설비 매각제외신청이 동시에 존재합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세도 없어 신건 최저가 1,229,399,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 부담은 없지만, 설비·매각범위를 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
