대구지방법원 2025타경11310. 경상북도 구미시 고아읍 대망리 782의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 433.0㎡, 지목은 대이고 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 2층이며, 급·배수 및 위생설비와 유류보일러 개별난방시설이 갖춰져 있습니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2010.08.31. 설정된 구미새마을금고 근저당권 채권최고액 130,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 구미시 압류, 조영탁 근저당 2건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11310 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 대망리 782 · 경상북도 구미시 고아읍 원대로13길 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 433.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 95,700원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 2층 |
| 소유자 | 손성희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,045,000원 / 205,045,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지적도상 맹지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2010.08.31. 을구 2번 구미새마을금고 근저당입니다. 2010.10.05. 박을순 근저당은 2011.04.04. 이미 말소됐고, 2011.04.04. 조영탁 근저당 60,000,000원과 2015.09.22. 조영탁 근저당 40,000,000원, 2016.05.23. 구미시 압류, 2025년 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 2층 정재원, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재원 | 2층 | 2013.09.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정재원의 전입일은 2013.09.25.로 말소기준권리인 2010.08.31.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 보증금 미배당분을 낙찰자가 인수하는 구조로 보지는 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세자료가 없다
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 205,045,000원 또는 최저가 205,045,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유나 유찰가격만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,630원 |
| 1. 근저당 · 구미새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조영탁 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조영탁 | 40,000,000원 | 11,374,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계 230,000,000원 중 201,374,370원이 배당되고, 28,625,630원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대망2리마을회관 남서측 인근이며 단독주택, 농경지, 중·소규모 공장, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 433.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 계획관리지역이며 공시지가는 95,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지이며 성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 2층 단독주택으로, 급·배수·위생설비와 유류보일러 개별난방시설이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 접근성. 지적도상 맹지이며 토지정보상 도로접면은 세로한면(불)입니다. 실제 진입로와 사용권원 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 확인. 지적도상 맹지이므로 현황도로 존재 여부와 법적 통행 가능성을 현장·지적도·관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 정재원이 2층에 전입한 사실이 있으므로 현재 점유 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 협의 판단을 위해 매각물건명세서 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 단독주택·토지 거래 및 개별 접근성 차이를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
- 배당 구조. 신건에서도 28,625,630원의 채권 미배당이 발생하지만, 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건성은 별도 검증”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2010.08.31. 구미새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 현존 권리가 소멸하고, 2층 정재원도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으므로 매수인 인수 0원입니다.
다만 투자판단의 난점은 권리 바깥에 있습니다. 지적도상 맹지, 제시외 건물 포함, 실거래 시세자료 부재가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 접근성과 가격을 현장에서 검증해야 하는 단독주택·토지”로 보는 것이 적절합니다. 신건 최저가 205,045,000원이 적정한지 여부는 제공된 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
