대전지방법원 2025타경791. 서산시 지곡면 무장리 늘푸른오스카빌 116동 603호 아파트입니다. 현 소유자는 신혜숙으로, 2008.03.05 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 104,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 엔피엔지니어링주식회사 근저당은 2017.02.27 이미 말소됐고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
권리 쪽에서 확인해야 할 사람은 임차인 조민복 1명입니다. 전입일은 2017.02.27로 말소기준인 2008.03.05보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.03 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 분석상 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경791 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 지곡면 무장리 920 늘푸른오스카빌 116동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9824㎡ · 지상15층 건물 내 6층 603호 |
| 사용승인 | 2006.09.21 |
| 소유자 | 신혜숙 (2008.03.05 거래가 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 54,214,621원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2008.03.05 국민은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 104,400,000원이었고, 2017.05.04에는 채권최고액을 88,120,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 별도로 2008.03.07 설정됐던 엔피엔지니어링주식회사 근저당권 75,400,000원은 여러 차례 이전등기를 거친 뒤 2017.02.27 설정등기 자체가 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민복 | 2017.02.27 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
조민복의 전입은 말소기준권리보다 약 9년 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구는 접수돼 있습니다. 따라서 낙찰자 승계 위험과 별개로 배당순위 및 소액임차인 최우선변제 가능성은 매각물건명세서 원본에서 보완 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 121,000,000원은 최근 평균보다 높다
늘푸른오스카빌은 1,980세대, 2006.09.21 사용승인 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.98㎡ 최근 거래 12건의 평균은 99,708,333원입니다. 최저 거래는 85,000,000원, 최고 거래는 133,000,000원이며 최신 거래는 2026.08의 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 97,500,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 99,708,333원 |
현재 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균 99,708,333원의 121.4%입니다. 최신 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 중 122,000,000원과 133,000,000원 사례도 있어 감정가가 모든 거래보다 높은 것은 아니지만, 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 보면 신건에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,106,000원 |
121,000,000원 매각 가정에서 계산된 배당입니다. 이 계산은 국민은행 채권액 104,400,000원을 기준으로 합니다. 등기에는 2017.05.04 채권최고액을 88,120,000원으로 변경한 이력이 있으므로 실제 채권액과 배당액은 원본 채권계산서 확인이 필요합니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산오토밸리 남측 인근이며, 대규모 산업단지·아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상15층 건물의 6층 603호이며, 도시가스보일러 난방·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역과 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 환금성. 1,980세대 단지이고 2026.07~08 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 85,000,000원부터 133,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 조민복의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부가 배당표에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당 현재액 확인. 국민은행 근저당은 104,400,000원에서 2017.05.04 채권최고액 88,120,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 121,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 121.4%입니다. 현재 회차를 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 96,800,000원, 2회 유찰 시 77,440,000원입니다. 회차별 가격과 최근 실거래를 함께 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 조민복이 조사돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난하지만, 현재 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2008.03.05 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 조민복은 2017.02.27 전입으로 후순위입니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 낙찰 후 보증금을 떠안는 구조가 핵심 위험은 아닙니다.
반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균 99,708,333원의 121.4%이고, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 최근 최고 거래 133,000,000원처럼 높은 사례도 존재하지만 평균·최신 거래를 우선하면 현재 회차에 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보수적 접근. 이 사건의 판단 포인트는 복잡한 권리 인수보다 실제 시세와 응찰가의 간격입니다.
