대전지방법원 2025타경791. 충남 서산시 지곡면 무장리의 늘푸른오스카빌 116동 603호, 전용 84.9824㎡ 아파트입니다. 소유자 신혜숙은 2008년 2월 28일 매매를 원인으로 145,000,000원에 취득했고, 2008년 3월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐으며, 이후 국민은행이 54,214,621원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 이 물건의 말소기준권리는 바로 그 2008년 3월 5일 국민은행 근저당권입니다.

눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰된 결과 현재 최저매각가는 59,290,000원입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 실거래 평균은 100,233,333원이고, 최신 실거래도 100,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균과 최신 거래가격 모두를 상당히 밑돕니다. 다만 경매 최저가는 실제 낙찰가가 아니며, 점유 정리와 부대비용에 따라 최종 취득비용은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2008.03.05 설정된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 104,400,000원이었으나, 2017.05.04 채권최고액이 88,120,000원으로 변경됐습니다. 해당 근저당은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

2008.03.07 엔피엔지니어링주식회사 명의로 설정된 채권최고액 75,400,000원의 후순위 근저당권은 여러 차례 이전등기를 거쳤지만 2017.02.27 이미 말소됐습니다. 과거 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기 역시 2008.03.05 말소됐습니다. 국민은행이 신청한 2025.08.21 임의경매개시결정 등기는 말소기준권리 이후의 등기로서 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

임차인 조사에서는 조민복 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2017.02.27로, 말소기준권리 설정일인 2008.03.05보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 경매 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.

특히 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 분석과 명도 과정이 간단하다는 판단은 서로 다릅니다. 실제 점유자가 거주하고 있다면 인도 협의나 법적 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서·임대차 관련 증빙을 대조하는 것이 중요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 59.2%

늘푸른오스카빌은 1,980세대 규모의 아파트 단지입니다. 매각 대상의 전용면적은 84.9824㎡이며, 비교 실거래는 같은 단지의 전용 84.98㎡ 물건입니다. 2026년 9~10월 실거래 12건의 평균은 100,233,333원으로 집계됩니다.

최근 거래가격은 79,000,000원~117,000,000원 사이에 분포합니다. 같은 6층의 거래도 93,000,000원·100,000,000원·112,000,000원으로 차이가 있습니다. 동일 층이라도 향·내부 상태·거래조건이 가격에 영향을 미칠 수 있음을 보여주는 대목입니다.

현재 최저가 59,290,000원은 최근 12개월 평균 100,233,333원의 59.2%입니다. 최근 평균과의 차액은 40,943,333원이며, 최신 거래인 2026년 10월의 100,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 공제한 뒤 국민은행 근저당권자에게 배당하는 구조이며, 계산상 소유자 잔여금은 없습니다.

집행비용 1,467,220원은 추정치입니다. 국민은행 배당액 57,822,780원, 소유자 잔여금 0원은 현재 회차 배당 시뮬레이션에 따른 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·미배당 시나리오

회차가 진행되어 매각가가 낮아질수록 국민은행 근저당권에 대한 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 각 시나리오의 미배당액은 최초 채권최고액 104,400,000원을 기준으로 계산된 추정치입니다. 실제 채권잔액과는 차이가 있을 수 있습니다.

현재 회차에서는 신청채권자 청구액 54,214,621원에 대한 배당 충족으로 계산돼 있지만, 3회 및 4회 유찰 시나리오에서는 청구액을 충족하지 못하는 것으로 표시됩니다. 이와 별개로 제시된 모든 회차에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 근저당권자의 미배당액이 그대로 낙찰자의 채무로 이전되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 지곡면 무장리 소재 서산오토밸리 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 산업단지, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2006.09.21 사용승인된 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 아파트입니다. 지상 15층 건물 중 6층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시창호 등으로 구성됩니다.
• 설비. 도시가스보일러 난방, 위생 및 급·배수설비, 승강기와 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로·주차. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접하며, 도로상태와 주차여건은 보통 수준으로 평가됐습니다. 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 아파트 부지입니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속하며 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 267,100원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,980세대 규모이고 2026년 9~10월 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 79,000,000원부터 117,000,000원까지 차이가 있으므로 실제 매각 시 가격 편차를 감안해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 조민복의 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 접수 내역과 임대차계약 내용을 매각물건명세서 및 관련 서류에서 대조하세요.
• 실제 점유자·명도 확인. 조민복의 실제 점유 여부와 점유 범위를 확인하세요. 대항력이 없더라도 자진 퇴거 협의나 인도명령 등 절차가 필요할 수 있습니다.
• 근저당 채권최고액 변경 확인. 국민은행 근저당은 최초 104,400,000원에서 2017.05.04에 88,120,000원으로 변경됐습니다. 배당 추정금액과 실제 채권신고액의 차이를 확인하세요.
• 입찰가 상한 설정. 최근 실거래 평균 100,233,333원, 최신 거래 100,000,000원, 실거래 최저가 79,000,000원을 함께 비교하세요. 현재 최저가는 59,290,000원이지만 실제 낙찰가는 경쟁 입찰에 따라 달라질 수 있습니다.
• 현장 상태 확인. 내부 수리 상태, 누수, 난방, 창호, 승강기 및 공용시설 상태를 확인하세요. 같은 6층 실거래도 가격 차이가 있으므로 물건 상태에 따른 비용을 따로 고려해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인하세요. 관리비 부담은 배당표의 매수인 인수액과 별개의 문제입니다.
• 회차별 가격 시나리오. 현재 최저가는 59,290,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 41,503,000원과 29,052,100원입니다. 다만 추가 유찰과 해당 가격에서의 매각이 확정된 것은 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유·배당 확인은 필수”

서산 늘푸른오스카빌 116동 603호의 핵심은 상당한 가격 할인과 비교적 단순한 말소 권리관계입니다. 감정가 121,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 59,290,000원으로 낮아졌고, 동일 면적 최근 실거래 평균 100,233,333원과 비교하면 59.2% 수준입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.

권리 측면에서는 국민은행 근저당이 말소기준이며, 후순위 전입자인 조민복은 확인된 전입일 기준으로 대항력이 없습니다. 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자 미상과 실제 점유 문제는 입찰 전에 확인해야 하고, 변경된 근저당 채권최고액과 배당 추정의 차이도 검토할 필요가 있습니다.

종합하면 가격 경쟁력은 높지만 권리 확인을 끝낸 물건은 아닙니다. 최근 시세 대비 큰 할인 폭이 있는 만큼 검토할 가치는 충분하나, 매각대금만 보고 수익을 확정해서는 안 됩니다. 임차인 점유·보증금 확인, 배당 관련 원본 대조, 실물 상태와 총취득비용 산정을 마친 뒤 입찰가를 결정하는 것이 이 물건의 핵심 전략입니다.