대전지방법원 2025타경817. 충청남도 태안군 태안읍 남문리 639-29, 동백로 213에 소재한 집합건물 지하층 제1호입니다. 경매 용도는 대지로 분류되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 대상은 지하층 제1호입니다. 공부상 용도는 일반음식점이며 현재는 장기간 공실 상태입니다.

권리관계의 기준은 2013년 11월 11일 설정된 태안군산림조합 근저당권(채권최고액 5,850만원)입니다. 이후 설정된 방문권의 근저당권 500만원과 서해산업 주식회사의 가압류 891만 1,387원은 매각으로 소멸할 권리입니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.

하지만 이 물건은 단순히 낮은 가격에 나온 지하 상가가 아닙니다. 감정평가서에는 지하층 전체가 침수된 상태라고 기재되어 있습니다. 인접한 지하층 2호까지 포함해 지하층 전체가 침수된 것으로 조사되었으며, 장기간 공실 상태입니다. 여기에 점유자 보증금과 점유 위치까지 명확하지 않아, 실제 입찰 판단은 복구 가능성과 점유관계 확인이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 6번, 2013년 11월 11일 접수된 태안군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 58,500,000원입니다. 현재 경매를 신청한 채권자도 태안군산림조합입니다.

2012년 7월 20일 설정된 농협은행 근저당권 39,600,000원은 2013년 11월 19일 해지로 말소되었습니다. 이후 2014년 12월 2일 설정된 방문권의 근저당권 5,000,000원과 2023년 4월 17일 설정된 서해산업 주식회사의 가압류 8,911,387원은 기준권리보다 후순위입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유관계 — 보증금 미상 점유자 1곳

현황조사에서 주식회사 리사이클파트너홀딩스가 본건 일부를 점유하는 것으로 조사되었습니다. 점유 범위는 60㎡이나 정확한 위치는 확인되지 않았습니다. 전입일은 말소기준권리 이후인 2024년 7월 29일입니다.

확인된 전입일은 말소기준권리 설정일인 2013년 11월 11일 이후이므로, 조사자료상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이고 실제 점유 위치도 특정되지 않았습니다. 따라서 최종적인 임차관계와 우선변제 여부는 매각물건명세서 및 전입 관련 자료를 통해 확인해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 감정가의 49%, 그러나 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 54,390,000원입니다. 감정가 111,000,000원에서 두 차례 유찰되어 감정가의 약 49% 수준까지 내려왔습니다.

다만 실거래 시세를 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행에 따른 가격 하락을 보여줄 뿐, 실제 매수 후의 경제적 가치나 복구비를 반영한 수익성을 보장하지 않습니다.

추가로 감정평가서에는 건축물대장상 현황도에서 본건의 위치가 명확히 구분되지 않아 건축물현황도, 평가전례 및 인근 탐문을 통해 위치를 확인했다고 기재되어 있습니다. 집합건축물대장 변경 과정에서 전유면적에 공용면적이 포함된 사항도 있으므로, 실제 경매 대상 구획과 면적을 원본 도면으로 대조해야 합니다.

현재 회차에서 낙찰받는 것과 추가 유찰을 기다리는 것은 별개의 문제입니다. 3회 유찰 시 최저매각가 38,073,000원, 4회 유찰 시 26,651,100원 시나리오가 제시되어 있지만, 가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 매수자에게도 침수 복구비와 장기 공실에 따른 환금성 위험은 그대로 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)

총 채권액 72,411,387원 중 채권자 배당 추정액 53,010,980원, 총 미배당 추정액 19,400,407원입니다. 집행비용 1,379,020원을 우선 반영한 시뮬레이션입니다. 점유자의 보증금 및 최우선변제 여부는 확인되지 않아 배당표에 별도로 반영되지 않았습니다.

현재 회차에서 근저당권자는 배당표상 53,010,980원을 받는 것으로 추정되고, 후순위 근저당권자와 가압류권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 다만 실제 배당액은 위에서 지적한 신청채권 청구금액과 채권최고액의 차이를 확인한 후 확정해야 합니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안군 태안읍 남문리 소재 태안우체국 북서측 인근입니다. 주변에는 태안서부시장, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용편의도는 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 도로·토지. 토지 기호 5필지 일단의 부정형 토지이며 대체로 등고평탄합니다. 남서측으로 동백로에 접하고 토지이용상황은 상업용입니다. 전체 토지면적은 324.0㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 지하 1층·지상 3층이며 사용승인일은 1998.12.07입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있는 것으로 평가되었습니다.
• 침수 상태. 장기간 공실이며 본건 지하층을 포함해 건물 지하층 전체가 침수된 것으로 조사되었습니다. 인접 지하층 2호까지 침수 상태로 기재되어 있어 방수·배수 및 설비 복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 기호 일부에는 대로2류 접합 사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 710,500원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시지가이며, 해당 지하층의 실거래 시세나 경매 낙찰가 적정성을 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물대장. 집합건축물대장상 일반건물에서 집합건물로 전환된 이력이 있습니다. 변경 과정에서 전유면적에 공용면적이 포함되어 있으므로 실제 전유부분과 공용부분을 확인해야 합니다.
• 위치 확인. 건축물현황도에서 본건 위치가 명확히 구분되지 않는다는 평가 의견이 있습니다. 평가전례와 탐문으로 위치를 확인한 물건이므로 입찰 전 도면과 실제 현장을 반드시 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 위반건축물 여부와 침수에 따른 실제 사용 가능성은 별개의 문제입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 침수 원인과 복구비 확인. 지하층 전체 침수의 원인, 배수 상태, 방수공사 범위, 벽체·바닥·천장 손상, 전기 및 급배수설비 상태를 확인하세요. 실제 복구 견적을 받기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
• 현장 실측 및 구획 확인. 건축물현황도에서 본건 위치가 명확하지 않다는 감정평가 의견이 있습니다. 지하층 제1호의 실제 위치, 인접 제2호와의 경계, 전유부분 및 공용부분을 현장에서 대조하세요.
• 점유자 확인. 주식회사 리사이클파트너홀딩스의 실제 점유 여부와 점유 범위 60㎡의 위치를 확인하세요. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 토지 및 대지권 확인. 남문리 639-29, 640-1, 640-3, 640-4, 640-6의 5필지와 집합건물의 대지권 관계, 토지별 권리 및 실제 배분관계를 확인하세요.
• 배당액 재검증. 신청채권 청구금액 47,126,613원과 근저당권 채권최고액 58,500,000원의 차이를 확인하세요. 실제 피담보채권 잔액과 배당요구액을 기준으로 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 추가 비용 검토. 침수 복구비, 장기 공실에 따른 시설 손상, 원상복구 및 향후 유지관리 비용을 확인하세요. 낙찰가만으로 총취득원가를 판단해서는 안 됩니다.
• 환금성 확인. 일반음식점 용도의 지하층이라는 점과 침수 이력을 고려해 실제 임대 가능성과 매수 수요를 확인하세요. 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하지 마세요.
• 토지이용 규제 확인. 제2종일반주거지역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획을 확인하고 실제 영업 및 사용 가능 여부를 관할 기관에 문의하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 건축물현황도를 함께 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 49%보다 침수 상태가 먼저다”

대전지방법원 2025타경817은 두 차례 유찰되어 최저매각가가 54,390,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 명확하고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 권리관계만 보면 비교적 단순합니다.

그러나 이 물건의 본질은 저렴해진 지하 상가가 아닙니다. 지하층 전체 침수와 장기간 공실이라는 중대한 물리적 위험이 있습니다. 본건 위치와 전유면적 확인에도 주의가 필요하고, 점유자 1곳의 보증금 및 확정일자도 확인되지 않았습니다.

더욱이 실거래 시세 자료가 없어 5,439만원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가의 49%라는 할인율은 입찰의 출발점일 뿐, 투자 메리트를 증명하지 않습니다.

권리관계는 비교적 단순하지만, 물건 상태와 환금성은 고위험입니다. 침수 원인과 복구비, 실제 전유부분의 위치, 점유관계 및 토지 권리관계를 모두 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 침수된 지하층을 얼마의 비용으로 정상화할 수 있는지에 달려 있습니다.