대전지방법원 2025타경817. 충청남도 태안군 태안읍 남문리 639-29 지하층1호로, 등기사항전부증명서는 집합건물입니다. 감정요항표상 철근콘크리트구조 지하1층/지상3층 건물 내 지하층 제1호이며 사용승인일은 1998.12.07.입니다. 공부상 이용은 일반음식점이지만 현황은 장기간 공실로 조사됐습니다.
권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 현재 소유자는 김선예이고, 2013.11.11. 설정된 태안군산림조합 근저당 채권최고액 58,500,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 방문권 근저당 5,000,000원, 서해산업 주식회사 가압류 8,911,387원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경817 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 남문리 639-29 지하층1호 |
| 등기상 부동산 | 남문리 639-29, 640-1, 640-3, 640-4, 640-6 · 도로명주소 충청남도 태안군 태안읍 동백로 213 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 지하층 제1호 · 공부상 일반음식점 · 현황 장기간 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상3층 · 사용승인 1998.12.07. |
| 소유자 | 김선예 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 47,126,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2013.11.11. 태안군산림조합 근저당입니다. 2014.12.02. 방문권 근저당, 2023.04.17. 서해산업 주식회사 가압류, 2025.09.08. 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2012년 농협은행주식회사 근저당은 2013.11.19. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인이 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리사이클파트너홀딩스 | 본건 일부 60㎡(위치 미상) | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 전입일 2024.07.29.은 말소기준일 2013.11.11.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 물건 상태 — 권리보다 더 큰 리스크
이 사건에서 가장 중요한 문구는 권리관계가 아니라 현황입니다. 감정요항표와 매각 관련 비고에는 본건과 인접한 지하층 2호를 포함해 지하층 전체가 침수 상태라고 기재돼 있습니다. 동시에 본건은 장기간 공실 상태로 탐문됐습니다.
- 침수. 지하층 전체가 침수 상태로 조사돼 내부 마감·설비·전기·배수 상태와 복구 범위 확인이 핵심입니다.
- 위치확인. 집합건축물대장상 건축물현황도에서 본건 위치가 명확히 구분되지 않아 평가전례와 인근 탐문 등을 통해 위치를 확인했습니다.
- 면적 구성. 1999.02.18. 기재사항 변경 과정에서 전유면적에 공용면적이 포함돼 있어 실제 전유 범위 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이나 현황은 장기간 공실입니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 1. 근저당 · 태안군산림조합 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 2. 근저당 · 방문권 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서해산업 주식회사 | 8,911,387원 | 8,911,387원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,234,613원 |
신건 111,000,000원 가정에서는 채권 72,411,387원이 전액 배당되고 소유자에게 36,234,613원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 111,000,000원 | 72,411,387원 | 0원 | 36,234,613원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,800,000원 | 72,411,387원 | 0원 | 14,390,213원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,040,000원 | 69,361,280원 | 3,050,107원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 전액을 소화하지 못해 3,050,107원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인 인수로 연결되지 않습니다. 따라서 이 사건은 회차가 내려가도 법적 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 실제 낙찰 판단에서는 침수 복구와 사용 가능 상태를 별도 비용으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 태안우체국 북서측 인근이며 태안서부시장, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 동백로와 접합니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 324.0㎡, 공시지가는 710,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공부상 일반음식점인 지하층 공간이면서 장기간 공실·침수 상태여서 매수층과 활용 가능성을 현장에서 직접 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 침수 원인·복구 범위. 지하층 전체 침수 상태이므로 배수 완료 여부와 재침수 가능성, 내부 설비·마감 상태를 확인하세요.
- 본건 위치. 건축물현황도에서 제1호의 위치가 명확히 구분되지 않았던 물건이므로 실제 경계와 출입구를 확인하세요.
- 전유·공용 면적. 기재사항 변경으로 전유면적에 공용면적이 포함됐으므로 실제 사용 가능한 전유 범위를 대조하세요.
- 점유 확인. 현황조사의 법인 전입과 감정요항표의 장기간 공실 기재가 함께 존재하므로 현재 점유자를 직접 확인하세요.
- 임차조건 확인. 전입자는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교가 어려운 물건이므로 신건 최저가 111,000,000원의 적정성을 주변 지하 상업용 공간과 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 회차별 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 장기간 공실인 지하층 전체 침수 상태, 본건 위치의 명확한 구분 문제, 전유면적에 포함된 공용면적, 현황조사상 법인 전입까지 확인해야 합니다.
따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 물건 자체 리스크는 높다입니다. 신건 111,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 실거래 근거도 없으므로, 침수 복구비·실제 사용 가능 면적·점유 상태를 확인하기 전에는 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 말소 여부가 아니라 현장을 확인한 뒤에도 지하층 공간을 정상적으로 사용할 수 있는가입니다.
