대전지방법원 2025타경861. 당진시 읍내동 신성빌라 비동 3층 301호, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 이옥희가 2015.02.12 거래가액 125,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 해 10월 당진우리신용협동조합이 채권최고액 91,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 최인자 65,000,000원, 김경희 90,000,000원, 이채선 150,000,000원의 근저당과 국세 압류 등이 이어졌습니다. 그러나 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 후순위 채권의 미배당은 상당하지만, 그 미배당이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경861 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 30-5 신성빌라 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호 · 1991.08.27 사용승인 |
| 소유자 | 이옥희 (2015.02.12 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진우리신용협동조합 / 62,891,775원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 현장 표기 | 건물 외부에 ‘산성빌라B’로 표기 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 분석상 말소기준은 2015.10.07 당진우리신용협동조합 근저당권 91,000,000원입니다. 그 뒤의 최인자·김경희·이채선 근저당, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.04 당진시 압류는 2025.10.28 해제로 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 신건 132,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 132,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되지 않아, 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
참고할 수 있는 직접적인 과거 가격 정보는 소유자가 2015.02.12 등기한 거래가액 125,000,000원입니다. 현재 감정가 132,000,000원은 그 거래가액보다 7,000,000원 높지만, 2015년 거래를 2026년의 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 결국 입찰가격 판단은 별도의 인근 다세대·연립 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,648,000원 |
| 2. 근저당 · 당진우리신용협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최인자 | 65,000,000원 | 38,352,000원 |
| 4. 근저당 · 김경희 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이채선 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 396,000,000원 중 129,352,000원이 배당되고, 미배당은 266,648,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시청 북서측 근거리, 당진교육문화 스포츠센터 북동측 인근, 계성초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·단독주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 북측 인근에 국도 32호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 1991년 8월 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 알미늄새시창 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 부지입니다. 북측으로 폭 약 8미터 공도와 접해 진출입은 용이한 상태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역(전부제한), 하수처리구역입니다. 공시지가는 535,800원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 신성빌라B동은 총 3세대, 1991.08.27 사용승인 건물입니다. 동일 단지 내 반복 거래 표본이 제한되는 소규모 다세대 특성상 가격 확인과 출구전략을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대·점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 감정가 132,000,000원을 그대로 시세로 간주하지 말고, 읍내동 일대 유사 연식·면적의 다세대·연립 실거래를 별도로 비교하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 3세대 건물이라 향후 매각 시 매수층이 제한될 수 있습니다. 기대 매도가와 매도기간을 보수적으로 잡는 것이 필요합니다.
- 건물 표기 확인. 매각물건명세서 비고상 건물 외부에는 ‘산성빌라B’로 표기됩니다. 현장에서 등기상 신성빌라 비동 301호와 동일 물건인지 호수·동 위치를 대조하세요.
- 세금·관리비. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 체납세와 공용부분 관리비 등 별도 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.01입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본의 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2015.10.07 당진우리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 132,000,000원이라는 신건 가격이 실제 시장에서 매력적인지는 별개의 문제입니다. 최근 비교 실거래 수치가 없고, 1991년 사용승인·총 3세대의 소규모 다세대라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리에는 가점을 줄 수 있지만 가격에는 가점을 주기 어려운 물건입니다. 신건 즉시 응찰보다 점유관계와 인근 실거래를 먼저 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
