대전지방법원 2025타경930. 당진시 읍내동 정우하이츠비동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 박채옥이며, 2021.04.12 매매를 원인으로 거래가액 150,000,000원에 취득한 뒤 2021.04.13 당진낙농축산업협동조합 앞으로 채권최고액 126,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고, 이후 2025.12.17 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
등기상 과거에는 당진낙농축산업협동조합 근저당과 차혜진 전세권 등이 있었지만 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 판단할 핵심 권리는 2021.04.13 설정된 당진낙농축산업협동조합 근저당이며, 이 권리도 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경930 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 161-16 정우하이츠비동 4층402호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 당진시장북길 61-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 비교대상 면적 59.94㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 4층 · 승강기·CCTV·위생 및 급·배수설비 |
| 소유자 | 박채옥 (2021.04.12 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구액 | 103,437,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 인수 권리는 없다
임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2015년과 2016년 설정됐던 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐고, 전세금 100,000,000원의 차혜진 전세권도 2021.04.13 해지로 말소됐습니다. 따라서 과거 등기만 보고 전세금이나 구 근저당을 매수인이 떠안는 구조로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 상승 추세지만 신건 가격은 여전히 높다
실거래 자료상 비교 단지는 정우센스빌B동, 총 12세대, 사용승인일은 2015.09.21입니다. 비교 면적은 59.94㎡이며 면적 일치로 집계됐습니다. 전체 5건 평균은 123,000,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 127,500,000원, 최신 거래는 2026.05 · 138,000,000원이고 최근 거래가 이전보다 21.4% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.91㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2026.03 | 57.1㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2025.07 | 57.1㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 57.1㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 127,500,000원 |
현재 매수인의 실질취득은 인수액이 없으므로 최저매각가와 동일한 152,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 119.2%이고, 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 +21.4%로 상승하고 있다는 점은 긍정적이지만, 현 회차 가격 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 당진낙농축산업협동조합 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,072,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 126,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 23,072,000원입니다. 예상 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 152,000,000원 | 126,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 6,902,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 30,871,040원 | 0원 |
유찰돼 채권자에게 미배당이 생기더라도 그것이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 예상 매각가는 121,600,000원, 2회 유찰 시 97,280,000원이지만 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 권리보다 회차별 가격 수준이 의사결정의 중심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 로변 근린생활시설·교육시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 정우하이츠빌 비동 제4층 제402호는 연립주택으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상6층 건물 중 4층으로, 승강기·CCTV·기본 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 평지, 주거용 건부지로 이용 중이며 남동측 폭 약 4-5M 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,101,000원/㎡이며 토지면적은 312.0㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교 단지는 12세대 규모로, 최근 거래는 확인되지만 대단지 공동주택과 같은 거래층을 전제로 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 실질취득 152,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.2%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.05의 138,000,000원입니다. 최근 상승 추세 +21.4%와 함께 현재 호가 수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 121,600,000원, 2회 유찰 시 97,280,000원이며 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없더라도 현장 점유 상태는 입찰 전 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.04.13 을구 7번 근저당이 말소기준이며 과거 말소된 근저당·전세권과 혼동하지 않도록 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 경계”
이 사건의 권리구조는 명료합니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현존하는 2021.04.13 당진낙농축산업협동조합 근저당은 말소기준으로 매각 후 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현 회차의 실질취득은 152,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 127,500,000원의 119.2%입니다. 최근 거래 추세가 +21.4%로 상승하고 최신 거래가 138,000,000원까지 올라왔지만, 신건 최저가는 그 수준보다 여전히 높습니다. 따라서 결론은 권리상 안전하되, 신건 가격에는 메리트를 부여하기 어렵다입니다. 현재 회차보다 유찰 이후의 가격 변화가 더 중요한 물건입니다.
