대전지방법원 2025타경50970. 충남 당진시 석문면 삼화리 22-22, 도로명 북부산업로 2374-18에 위치한 창고시설 등과 토지가 결합된 물건입니다. 감정평가 이용상태는 창고시설 등이며, 토지는 지목이 창고용지, 면적은 2,496㎡입니다. 현재 최저매각가는 2,284,355,000원으로 감정가 6,659,930,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2022년 4월 8일 성남중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 이후 당진시 압류·대전축산업협동조합 가압류·국 압류 및 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 현재 산정상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50970 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 22-22 · 충청남도 당진시 석문면 북부산업로 2374-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고시설 등 |
| 토지 | 창고용지 · 2,496㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사대신에스와이 |
| 감정가 / 최저가 | 6,659,930,000원 / 2,284,355,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남중앙신용협동조합 / 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021년 3월 30일 증평농업협동조합 근저당권 2,304,000,000원이 설정됐지만 2022년 4월 8일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 성남중앙신용협동조합 근저당권 5,760,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 당진시 압류, 대전축산업협동조합 가압류, 국 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 66.6억에서 22.8억으로 내려왔지만
현재 최저가는 2,284,355,000원으로 감정가 대비 약 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 1,599,048,500원, 5회 유찰 시 1,119,333,950원입니다. 절대금액만 놓고 보면 유찰 폭이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,284,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 25,243,550원 |
| 1. 근저당 · 성남중앙신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 2,259,111,450원 |
| 2. 가압류 · 대전축산업협동조합 | 31,431,683원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권 총액 5,791,431,683원 중 2,259,111,450원이 배당되고, 3,532,320,233원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석문대교 북서측 근거리에 위치하며 전·답 등 농경지, 중소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장과 간선도로가 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 창고시설 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 건물 기호 2는 일반철골구조 판넬기타지붕 1층, 사용승인일 2021.02.25이며, 건물 기호 4는 일반철골구조 기타지붕 1층, 사용승인일 2021.04.21입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 전기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(석문34 산업형)·가축사육제한구역·준보전산지· 중점경관관리구역에 해당하며 농림지역과 접합니다.
- 토지 특성. 면적 2,496㎡, 공시지가 179,600원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 창고시설 등이 함께 매각되는 사건이므로 각 부동산의 지번·건물 표시와 실제 이용범위를 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 감정가 34.3%의 착시 주의. 3회 유찰만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 창고 임대료, 인근 공장·창고 거래, 토지가치와 실제 활용성을 따로 계산해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수는 구분. 현재 회차에서 성남중앙신용협동조합 채권이 전액 배당되지 않지만, 배당 부족액 자체가 매수인 승계액을 뜻하지는 않습니다. 현재 산정 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외에도 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역이 겹치므로 향후 업종·증축·개발 계획과의 충돌 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 현재 창고시설 등으로 이용 중이므로 건물 상태, 진입로, 하역 동선, 전력·급배수 상태와 실제 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2022년 성남중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 6,659,930,000원에서 3회 유찰돼 2,284,355,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보이지만, 대상이 창고시설 등과 토지의 일괄매각인 만큼 감정가 할인율 자체가 시세 할인율을 보장하지 않습니다. 현재 회차에서도 채권 미배당이 3,532,320,233원에 달하고, 이후 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다. 권리는 합격, 가격은 추가 검증. 이 물건은 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’보다 ‘22.84억원에 실제로 다시 팔거나 활용할 수 있는가’를 먼저 따져야 합니다.
