대전지방법원 2025타경51067. 서산시 수석동 1038-70의 4층 403호로, 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김경상이며 2022.01.03 매매를 원인으로 30,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2023.03.14 하늘팜 영농조합법인의 가압류 24,531,000원입니다. 이 가압류와 이를 본압류로 이행한 2025.03.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 먼저 들어온 임차인입니다. 김명숙의 전입신고일은 2022.03.14로, 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실만으로 실제 취득원가가 싸다고 판단할 수 없습니다. 보증금이 확인된 뒤에야 낙찰가에 인수 가능 금액을 더한 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51067 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 수석동 1038-70 4층403호 · 도로명 충청남도 서산시 한성지1길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.83㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제403호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 김경상 (2022.01.03 매매 · 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 30,000,000원 / 21,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 21,722,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유권은 김경상에게 있고, 을구의 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 2023.03.14 가압류입니다. 이후 2025.03.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김명숙의 전입일 2022.03.14가 말소기준보다 앞서므로 임차권은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명숙 | 2022.03.14 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 실질취득가는 아직 미상
동일 면적 49.83㎡의 최근 12개월 실거래는 2026.01 거래 2건으로, 40,000,000원과 33,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 36,500,000원, 최신 거래는 40,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 +27.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.83㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 49.83㎡ | 2 | 33,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2023.09 | 49.83㎡ | 3 | 14,000,000원 |
| 2022.01 | 49.83㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2021.12 | 49.83㎡ | 1 | 34,000,000원 |
| 2021.11 | 49.83㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 2건 | 36,500,000원 |
최저가 21,000,000원은 최근 12개월 평균 36,500,000원의 57.5%이고, 최신 거래 40,000,000원보다도 낮습니다. 가격표만 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 이 비교는 낙찰가만 놓고 본 비교입니다. 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상인 이상 실제 부담액을 더한 실질취득가를 산정할 수 없어, 현 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론을 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 778,000원 |
| 2. 가압류 · 하늘팜 영농조합법인 | 24,531,000원 | 20,222,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 하늘팜 영농조합법인 채권 24,531,000원 중 20,222,000원이 배당되고 4,309,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 자체가 미상이므로 이 표만으로 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 21,000,000원 | 20,222,000원 | 4,309,000원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 14,699,999원 | 14,035,399원 | 10,495,601원 | 임차보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 10,289,999원 | 9,704,779원 | 14,826,221원 | 임차보증금 미상 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 14,699,999원, 10,289,999원으로 내려가지만, 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않는 문제는 해소되지 않습니다. 보증금이 큰 경우 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득가가 함께 내려간다고 단정할 수 없으므로, 회차별 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수석2통 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·단독주택·소규모 공동주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 1993.11.16, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제403호입니다. 위생·급배수 및 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로를 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 156,400원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택이고 동일 면적 실거래는 확인되지만 거래 표본은 7건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 낙찰 실적은 확인되지 않습니다.
- 현황확인. 이해관계인이 부재해 이용상황 및 내부 구조는 건축물현황도와 탐문조사를 통해 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 김명숙의 보증금과 확정일자를 확인해야 대항력·우선변제·매수인 인수 범위를 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 인수 가능 보증금을 낙찰가에 더해 최근 12개월 평균 36,500,000원 및 최신 거래 40,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김명숙은 2025.03.21 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 배당 후 잔액 여부를 현재 계산할 수 없습니다.
- 현장 점유 확인. 실제 점유 상태와 임대차계약서, 주민등록 전입 상태를 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이고 사용승인일이 1993.11.16인 만큼 가격뿐 아니라 향후 매도 가능성과 수요층을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “57.5% 할인”보다 선순위 임차인 확인이 먼저
이 물건은 감정가 30,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 21,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 36,500,000원과 비교하면 57.5%이고 최신 거래는 40,000,000원이라 표면 가격만 보면 매력적입니다. 그러나 임차인 김명숙의 전입일은 2022.03.14로 말소기준 가압류 2023.03.14보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력·우선변제·낙찰자 인수액을 확정할 수 없고, 결국 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 가격은 관심, 권리는 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 가능 임차인의 보증금과 권리범위를 먼저 확정하는 데 있습니다.
