315,923,000원
대전지방법원 2025타경51601. 충청남도 당진시 읍내동 720에 위치한 토지와 공사중 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가가 644,742,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 315,923,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 그런데 감정평가상 이용상태를 보면 이 물건은 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택) 용도의 공사중 건물입니다. 철근콘크리트 구조공사와 외부 단열공사 일부가 이루어졌지만 내부 마감공사는 미시공 상태이고, 사용승인도 받지 못했습니다.
권리관계에서도 확인할 부분이 있습니다. 건물 등기상 2025.11.07 임의경매개시결정이 말소기준권리로 산정되어 있고, 이후 문지영 명의 근저당권 120,000,000원과 국 명의 압류가 등기되어 있습니다. 이들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있지만, 토지와 건물의 권리관계가 반드시 같다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 건물 근저당권의 토지 공동담보가 이후 말소된 기록이 있어 토지 등기부와 매각목록의 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 720 |
| 매각대상 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정상 용도 | 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 3층 |
| 건물상태 | 공사중 · 사용승인 미취득 · 내부 마감 미시공 |
| 토지면적 | 219.0㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 대 / 주상용 |
| 소유자 | 한정순 (단독소유) |
| 신청채권자 | 대호지농업협동조합 |
| 청구금액 | 147,598,523원 |
| 감정가 | 644,742,000원 |
| 최저매각가 | 315,923,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
따라서 낙찰가 외에도 잔여 공사비, 건축 인허가, 공사 중단 사유, 구조·설비 상태 및 사용승인 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 실제 투자수익률로 해석할 수 없습니다.
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
건물 등기상 소유자는 한정순입니다. 말소기준으로 산정된 권리는 2025.11.07 임의경매개시결정이며, 채권자는 대호지농업협동조합입니다. 이후 설정된 문지영의 근저당권과 국 명의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
이 기록은 건물에 남아 있는 근저당권과 토지에 대한 권리관계를 구별해서 확인해야 한다는 뜻입니다. 토지 등기부상 선순위 권리와 말소 여부는 별도 대조가 필요합니다.
② 점유·임차인 — 신고된 임차인 없음
다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다. 미완성 건물인 만큼 현장 점유자, 공사 관련 이해관계인, 유치권 주장 여부 등을 입찰 전에 확인해야 합니다. 공사대금 미지급이나 유치권이 실제로 존재한다고 확인된 것은 아니며, 그 가능성에 대한 현장 검증이 필요한 상태입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가는 315,923,000원으로, 감정가 644,742,000원의 약 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 물건은 사용승인을 받지 못한 공사중 건물이므로 감정가 대비 하락률만으로 가격 매력을 평가하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 315,923,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 221,146,100원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 154,802,270원 | 24.01% | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 가정 금액입니다. 실제 다음 회차 진행과 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 산정 인수액에는 추가 공사비, 취득 관련 비용 및 확인되지 않은 현장 부담이 포함되지 않습니다.
잔여 공사비와 사용승인 비용이 발생할 수 있으며, 완성 후 처분 가능성과 수요도 별도로 확인해야 합니다. 따라서 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,222,922원 |
| 1. 근저당권 · 문지영 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(시뮬레이션) | — | 190,700,078원 |
위 표는 제시된 예상배당 산정값입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액도 이 배당표에 반영되지 않아 소유자 잔여금 190,700,078원을 실제 교부 가능액으로 볼 수 없습니다.
신청채권자의 채권이 미변제된 것으로 처리되면서 소유자에게 거액의 잔여금이 배정되는 구조는 권리 우선순위와 배당대상 채권의 반영 여부를 다시 검증해야 하는 신호입니다.
건물 등기에는 경매개시결정 이후의 근저당권과 압류가 나타나지만, 신청채권의 담보관계와 토지 등기상 권리내용은 별도로 확인해야 합니다. 현재 표를 근거로 신청채권이 실제로 배당받지 못한다거나, 소유자가 표시된 잔여금을 수령한다고 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 충청남도 당진시 읍내동 소재 계성초등학교 남측 인접에 위치합니다. 주변에는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 주상용건물 및 주상나지 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물입니다. 감정평가 당시 공사중이었으며, 사용승인을 받지 못한 상태였습니다.
- 공사 상태. 철근콘크리트 공사는 완료되었고 외부 단열공사 부분이 시공되었지만 내부 마감공사는 미시공 상태입니다. 건축자재와 각종 도구의 관리 상태도 좋지 않은 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 면적은 219.0㎡, 지목은 대이며 주상용으로 이용됩니다. 지형은 평지·정방형이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지이용 제한. 절대보호구역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등이 확인됩니다. 건물의 준공 및 향후 이용계획과 관련하여 구체적인 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 956,900원/㎡입니다. 공시지가는 개별 토지의 실제 매매가격이나 본건 전체의 시장가격을 의미하지 않습니다.
건축허가의 유효 여부, 설계도서와 현장 시공상태의 일치 여부, 남은 공사 범위, 법정 주차·소방·피난 등 사용승인 요건 충족 가능성을 확인해야 합니다.
사용승인을 받을 수 있는지와 완료까지 필요한 비용은 실제 투자 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건축허가 및 사용승인. 당진시 담당 부서에서 건축허가 상태, 공사 중단에 따른 행정상 문제, 사용승인 가능 여부와 필요한 보완사항을 확인하세요.
- 잔여 공사비. 내부 마감공사, 설비, 전기·소방 등 공사 범위를 실측하고 시공업체의 견적을 받아 총투입자금을 산정하세요.
- 현장 점유와 유치권. 공사 관련 이해관계인의 점유 여부와 공사대금 미지급 여부, 유치권 신고·주장 여부를 확인하세요. 유치권의 성립 여부는 별도 법률 검토가 필요합니다.
- 토지·건물 등기부 대조. 건물의 근저당권과 토지 공동담보 말소 기록을 확인하고, 토지 등기부상 선순위 권리 및 말소대상 권리를 따로 검토하세요.
- 신청채권자 배당관계. 대호지농업협동조합의 청구금액 147,598,523원과 예상배당 0원 표시의 원인을 확인하세요. 소유자 잔여금 산정에 누락된 권리가 있는지 검토가 필요합니다.
- 조세채권. 예산세무서장이 처분청인 압류와 관련하여 체납세액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 매각목록의 토지·건물 범위, 공사중 건물의 현황 및 부합물·종물 포함 여부를 확인하세요.
- 실제 시장가격. 완성된 일반 주택의 거래가격만으로 비교하지 말고, 해당 토지의 가치와 공정률을 반영한 건물 가치를 각각 검토하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 가정가 221,146,100원, 4회 유찰 가정가 154,802,270원에서도 잔여 공사비와 준공 가능성 검증이 먼저입니다. 가격이 더 내려가더라도 사업 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 등기부와 건축 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값에 가까워도, 완성된 건물이 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 49%입니다. 감정가 644,742,000원의 물건을 최저매각가 315,923,000원에 입찰할 수 있는 단계까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 물건을 일반적인 완성 주택처럼 평가하면 위험합니다.
공사중인 철근콘크리트 3층 건물이고, 사용승인을 받지 못했으며 내부 마감도 완료되지 않았습니다. 현장에 방치된 자재와 도구까지 조사되어 있어 공사 재개와 준공에 필요한 비용을 반드시 따져야 합니다.
임차인 신고는 없고 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이지만, 신청채권자 대호지농업협동조합의 147,598,523원 청구채권이 배당에 반영되지 않은 채 소유자 잔여금이 발생하는 계산은 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 토지 등기부와 건물의 공동담보 관계, 국 명의 압류, 실제 배당 우선순위도 확인해야 합니다.
시세 비교 자료가 확보되지 않았고 준공 비용도 산정되지 않은 만큼, 현재 가격을 저가매수 기회로 평가할 근거는 부족합니다. 이 사건은 단순히 낙찰가를 낮게 쓰는 문제가 아니라, 건물을 완성할 수 있는지, 얼마가 더 들어가는지, 완성 후 얼마에 처분할 수 있는지를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
결론은 입찰 보류·추가 실사 우선. 권리 인수액 0원이라는 장점보다 미준공·사용승인·배당 검증이 투자 결과에 미치는 영향이 더 큽니다. 확인되지 않은 공사비와 사업 위험을 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
