대전지방법원 2025타경51601. 당진시 읍내동 720의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설·단독주택(다가구주택), 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층이며 기준시점 현재 공사중입니다. 소유자는 한정순입니다. 권리 흐름은 비교적 단순해, 말소기준으로 계산된 2025.11.07 임의경매개시결정 뒤에 설정·등기된 문지영의 120,000,000원 근저당권과 국가 압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건에서 ‘권리가 단순하다’는 말과 ‘입찰하기 쉽다’는 말은 같지 않습니다. 현황조사·감정 당시 사용승인을 받지 못했고, 철근콘크리트 공사는 완료됐으나 외부단열공사는 일부 시공, 내부마감공사는 미시공 상태였습니다. 건축자재와 각종 도구의 관리도 원활하지 않고 사무소 등에 방치된 상태로 조사됐습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 등기 인수보다 공사 진행상태와 향후 사용 가능 상태 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 720 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설·단독주택(다가구주택) |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 · 기준시점 현재 공사중 |
| 토지 | 대 · 219.0㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 한정순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 644,742,000원 / 644,742,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대호지농업협동조합 / 147,598,523원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 없음
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력·우선변제 문제는 발생하지 않습니다. 이 사건에서 말소기준으로 계산된 권리는 2025.11.07 대호지농업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.12.26 설정된 문지영의 근저당권 120,000,000원과 2025.12.31 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문지영 근저당의 토지 공동담보는 2026.02.26 토지에 대한 근저당권말소등기로 소멸 부기됐습니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — 사용승인·공사상태
현재 회차는 감정가의 100%인 644,742,000원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 515,793,600원, 2회 유찰 시 412,634,880원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 금액만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정 당시 건물이 사용승인 전 공사중이고 내부마감이 완료되지 않았기 때문에, 완성형 주택이나 근린생활시설과 동일한 기준으로 최저가만 비교하면 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 644,742,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 515,793,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 412,634,880원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 644,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,847,420원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 문지영 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 515,894,580원 |
현재 회차 가정에서는 문지영 근저당 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 515,894,580원으로 계산됩니다. 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계성초등학교 남측 인접에 위치하며, 주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 주상용건물 및 주상나지가 소재하는 성숙중인 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 계획된 3층 건물이며, 기준시점 현재 공사중입니다.
- 토지. 219.0㎡ 대지, 주상용, 평지·정방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 956,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역·절대보호구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 철근콘크리트 공사는 완료되고 외부단열공사는 부분 시공됐으나 내부마감공사는 미시공 상태로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인·공사 진행상태 확인. 현황조사·감정 당시 사용승인을 받지 못한 공사중 건물이므로 현재 실제 공사 진척과 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부마감 범위 확인. 내부마감공사가 미시공 상태로 조사됐고 자재·도구 관리도 원활하지 않은 상태였으므로, 실제 잔존 공사 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지 219.0㎡와 건물의 물적 범위를 매각목록과 대조하세요.
- 신청채권자·배당 구조 확인. 신청채권자 청구액 147,598,523원과 예상배당표상의 문지영 근저당 120,000,000원 배당 구조가 서로 다르므로 원본 기록 확인이 필요합니다.
- 후순위 권리 확인. 2025.12.26 문지영 근저당과 2025.12.31 국가 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정입니다.
- 가격 판단. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 실질취득액도 644,742,000원이므로, 공사중 상태를 감안한 별도 가격 검증 없이 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 임차인 0명, 예상 인수액 0원이고 말소기준 이후의 근저당·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래서 권리만 보면 단순합니다. 그러나 현황조사·감정 당시 건물은 사용승인을 받지 못한 공사중 상태였고, 내부마감도 끝나지 않았습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 644,742,000원입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 가볍지만, 물건 상태와 가격 검증은 무겁다”입니다. 입찰 여부는 말소권리보다 공사 진척·사용 가능 상태·일괄매각 범위를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
