대전지방법원 2025타경51689. 당진시 신평면 거산리 ‘당진신평풍림아이원아파트’ 106동 6층 602호 아파트입니다. 감정평가상 20층 건물 중 6층이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 99.93㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 박경한·박주은·박주하·이수연이며, 2025.04.10 상속을 원인으로 2025.11.12 소유권이전이 등기됐습니다.
권리 구조의 출발점은 2013.12.05 설정된 주식회사신한은행 근저당권 176,400,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 청양신용협동조합 근저당권 156,000,000원과 청양군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 거산리 880 당진신평풍림아이원아파트 106동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용 중 · 20층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 박경한 9분의 2 · 박주은 9분의 2 · 박주하 9분의 2 · 이수연 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 161,754,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기사항 발급일 | 2026.09.01 · 대전지방법원 당진등기소 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 임차인은 대항력 없음
말소기준권리는 2013.12.05 신한은행 근저당권입니다. 양광연은 602호에 2014.09.26 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정하기 어렵지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양광연 · 602호 | 2014.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
풍림아이원은 371세대이고 준공일은 2011.05.31입니다. 동일 면적 99.93㎡의 확인된 실거래 12건 전체 평균은 217,166,666원이지만, 최근 12개월 6건 평균은 206,833,333원으로 내려와 있습니다. 최신 거래는 2026.07의 200,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -9.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 99.93㎡ | 20 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 99.93㎡ | 13 | 241,000,000원 |
| 2026.05 | 99.93㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 99.93㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 99.93㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2025.09 | 99.93㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 99.93㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 99.93㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2024.08 | 99.93㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2024.08 | 99.93㎡ | 4 | 236,000,000원 |
| 2024.03 | 99.93㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 99.93㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.93㎡ | 6건 | 206,833,333원 |
| 전체 평균 | 99.93㎡ | 12건 | 217,166,666원 |
현재 최저가 217,000,000원은 전체 12건 평균 217,166,666원과 비교하면 99.9% 수준이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 206,833,333원과 비교하면 104.9%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 특히 최근 추세가 -9.1%인 만큼, 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 근저당 · 청양신용협동조합 | 156,000,000원 | 36,762,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 332,400,000원 중 213,162,000원이 배당되고, 미배당은 119,238,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 북측 인근으로 서해로(국도34호선)가 통과하고 예당평야로(국도32호선)와 연계됩니다. 서측 인근에는 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용·구조. 아파트 단위세대로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 20층 건물 중 6층입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 옥내 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 443,800원/㎡입니다. 남측 및 동측 출입로를 통해 단지 내 차량 진출입이 가능합니다.
- 환금성. 풍림아이원은 371세대이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균은 206,833,333원이고 최근 추세는 -9.1%여서 매도가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 검토. 현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.9%입니다. 전체 평균 99.9%만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -9.1%입니다. 최신 거래 200,000,000원도 현재 최저가보다 낮습니다.
- 임차인 자료 확인. 양광연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 이는 승계 위험보다 실제 배당순위 확인의 문제입니다.
- 점유·명도 확인. 602호에 임차인 전입이 확인되므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 현재는 신건 217,000,000원이며, 1회 유찰 시 173,600,000원, 2회 유찰 시 138,880,000원 시나리오가 별도로 제시돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 보류”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2013.12.05 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 양광연 역시 2014.09.26 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 신건 실질취득 217,000,000원은 최근 12개월 평균 206,833,333원의 104.9%이고, 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -9.1%입니다. 전체 평균과 비교한 99.9%만 보면 비슷해 보이지만, 현재 시장을 설명하는 최근 거래를 우선하면 신건에서 가격 메리트가 확인되는 물건은 아닙니다. 결론은 권리 인수 0원은 장점, 현재 가격은 보류입니다.
