대전지방법원 2025타경51737. 충청남도 당진시 석문면 초락도리 489-7에 소재한 토지와 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 토지면적은 496.7㎡이며, 지목은 대(垈), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 144,992,420원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 71,047,000원입니다.

권리관계의 중심에는 2024년 5월 2일 접수된 김기완의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 410,000,000원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돌지만, 해당 근저당권은 말소기준권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당을 다 받지 못한 채권자의 미배당액이 매수인에게 자동으로 인수되는 구조는 아닙니다.

다만 이 물건은 일반적인 아파트 경매와 다르게 접근해야 합니다. 단독주택과 토지, 제시외 건물이 일괄매각되고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·명도 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김기완 근저당이 말소기준이다

이 사건의 말소기준권리는 을구 4번, 2024년 5월 2일 접수된 김기완의 근저당권입니다. 설정계약일은 2024년 4월 29일이고 채권최고액은 410,000,000원입니다. 해당 근저당권은 당진시 초락도리 토지와 경기도 군포시 금정동 주공3단지 아파트를 공동담보로 설정한 권리입니다.

말소기준권리보다 앞선 등기 중에는 이미 정리된 권리들이 있습니다. 1990년 및 2000년 설정된 과거 근저당권 2건은 2013년 1월 10일 해지에 따라 말소되었고, 2017년 신한저축은행의 1,000,000,000원 가압류와 김기완의 300,000,000원 가압류도 현재 등기상 말소되어 있습니다.

2023년 1월 10일 접수된 김기완의 394,027,397원 가압류 역시 2024년 5월 1일 해제되었습니다. 그 다음 날인 2024년 5월 2일 현재 근저당권이 접수되었다는 점이 핵심입니다. 과거 가압류와 현재 근저당권을 중복해서 매수인 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.

② 가격·환금성 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증은 별도

현재 최저매각가는 71,047,000원입니다. 감정가 144,992,420원의 약 49% 수준으로, 두 차례 유찰을 거치면서 가격이 크게 낮아졌습니다.

다만 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 아파트나 일반적인 공동주택이 아니라 계획관리지역 내 단독주택 부지와 건물입니다. 비교 가능한 최근 실거래를 통한 시장가치 검증이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다는 가격 가점은 부여하기 어렵습니다.

추가 유찰 시 최저매각가가 더 내려가는 시나리오는 존재하지만, 낮아진 최저가가 곧바로 수익성이나 환금성을 보장하지는 않습니다. 특히 단독주택과 토지는 건물 상태, 실제 이용상황, 도로 접근성, 토지이용 규제 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,047,000원 가정)

현재 최저매각가 71,047,000원에서 집행비용 1,678,846원을 제외하면 김기완 근저당권에 배당되는 금액은 69,368,154원입니다. 채권최고액 410,000,000원 기준 미배당 추정액은 340,631,846원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념이라는 것입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 배당받지 못한 채권액이 매수인의 취득대금에 추가되는 것은 아닙니다.

④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청남도 당진시 석문면 초락도리 소재로, 초락초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 등 대중교통 접근성은 보통으로 평가되어 있습니다. 실제 도로 폭과 진입 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 496.7㎡, 지목 대, 토지이용상황은 단독입니다. 평지이며 사다리형 토지로 기재되어 있고, 도로접면은 소로각지입니다. 개별공시지가는 66,500원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(석문15 일반형)에 포함됩니다. 가축사육제한구역(일부제한·모든 축종 제한)에도 해당하므로 향후 이용·개발 계획은 관련 규제를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 단독주택으로 이용 중이며, 공부상 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감으로 기재되어 있고 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
• 지붕 현황. 매각물건명세서 비고에는 공부상 시멘트기와지붕이나 현황은 함석지붕이라고 명시되어 있습니다. 지붕 교체 여부와 건물의 실제 상태, 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·규모·실제 이용상황과 매각 범위를 현황조사서 및 감정평가서와 대조할 필요가 있습니다.
• 규제·하자. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 별도 비고에 지붕 현황 차이가 명시되어 있으므로 관련 서류와 실제 건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 거래가격을 적용하기 어려운 단독주택 및 토지입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시장가격과 매각 후 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계 자체는 미상입니다. 전입세대 확인, 실제 점유자 면담, 임대차계약서 및 보증금·확정일자 확인을 통해 대항력 가능성을 점검해야 합니다. 임차관계가 확인되기 전에는 인수액 0원을 최종 확정된 금액으로 보지 마세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에 존재하는 건물과 감정평가 대상의 일치 여부, 실제 사용 상태, 경계 및 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 지붕 상태 점검. 공부상 시멘트기와지붕과 현황 함석지붕 사이에 차이가 있습니다. 지붕 교체 시기와 누수 여부, 구조 상태 및 수선비를 확인하고 필요하면 전문가의 현장 점검을 받으세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역도 포함되어 있으므로 건축·증축·용도변경 등 향후 이용계획이 있다면 관련 인허가와 제한사항을 먼저 확인해야 합니다.
• 도로 접근성. 소로각지로 기재되어 있으나 실제 진입로의 폭, 차량 통행, 경계 및 도로 접면 상태를 현장에서 확인하세요.
• 입찰가 산정. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 단독주택·토지 거래가격과 건물 상태, 수선비, 명도비용 등을 반영해 응찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
• 배당과 채권액. 김기완의 410,000,000원은 근저당권의 채권최고액입니다. 현재 배당 추정은 해당 금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
• 관리·조세 및 기타 비용. 집행비용은 추정치이고 당해세 등은 미반영입니다. 입찰 전 관련 체납 및 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 함께 대조하세요. 특히 지붕 현황과 제시외 건물의 매각 범위는 서류와 현장을 모두 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 안전한 물건”

이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024년 5월 2일 김기완의 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 71,047,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 410,000,000원 중 340,631,846원이 배당되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.

그러나 권리관계가 단순하다고 물건 자체까지 안전한 것은 아닙니다. 임대관계는 미상이고, 단독주택과 토지에 제시외 건물이 포함되어 있으며, 공부상 지붕과 현황 지붕도 다릅니다. 여기에 실제 시세를 비교할 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 최저가 비율만으로 투자 메리트를 확정할 수 없습니다.

3회 유찰 시 49,732,900원, 4회 유찰 시 34,813,030원으로 가격이 추가 하락하는 시나리오가 있지만, 중요한 것은 낮은 가격 자체가 아니라 그 가격으로 취득했을 때의 실제 토지·건물 가치와 명도 및 수선비용입니다.

등기상 인수 위험은 낮습니다. 하지만 임대차, 점유, 제시외 건물, 지붕 상태 및 토지이용 규제를 확인하기 전에는 입찰을 서두르기 어렵습니다. 권리는 긍정적, 가격은 검증 필요, 현장 확인은 필수. 이 물건의 핵심은 저렴해 보이는 최저가보다 실제 취득 후 사용할 수 있는 토지와 건물의 가치입니다.