대전지방법원 2025타경51737. 충남 당진시 석문면 초락도리 489-7의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 목록1 토지는 단독주택의 건부지 및 그 주변 토지이고, 목록2 건물은 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 496.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 계획관리지역에 속합니다. 소유자는 장인명으로, 2017.02.13. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 핵심은 2024.05.02. 설정된 김기완의 근저당권 410,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2025.09.17. 김기완이 신청한 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 144,992,420원 매각을 가정하면 집행비용을 제외한 142,162,526원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 267,837,474원이 미배당됩니다. 그러나 배당표상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51737 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 초락도리 489-7 · 충청남도 당진시 석문면 초락1로 222-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 496.7㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 장인명 · 2017.02.13. 소유권이전(증여) |
| 감정가 / 최저가 | 144,992,420원 / 144,992,420원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 김기완 / 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2024년 근저당
과거 권리 중 1990.03.24. 석문농업협동조합 근저당 13,000,000원과 2000.12.18. 근저당 10,000,000원은 2013.01.10. 해지로 말소됐습니다. 2001.02.06. 설정된 가처분도 2026.04.16. 말소됐고, 2017년·2023년의 가압류들도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기에서 경매 권리분석의 기준이 되는 것은 2024.05.02. 김기완 근저당권입니다.
이 근저당권의 채권최고액은 410,000,000원이며, 채무자는 장인명입니다. 공동담보에는 본건 토지 충청남도 당진시 석문면 초락도리 489-7과 경기도 군포시 금정동 871-11 주공3단지 제325동 제8층 제805호가 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 작성돼 있으므로 실제 채권액·공동담보 처리 결과는 원본 서류와 배당절차에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 점유·임대관계 — ‘없음’이 아니라 ‘미상’
별도로 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가 요항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 임차관계가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,992,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,829,894원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김기완 | 410,000,000원 | 142,162,526원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 410,000,000원 중 142,162,526원이 배당되고 267,837,474원이 미배당으로 남습니다. 소유자 교부액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 초락초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 496.7㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(석문15 일반형)과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 66,500원/㎡입니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수 설비와 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함되므로 현황과 매각 대상의 범위를 원본에서 대조하세요.
- 지붕 현황. 목록2는 공부상 시멘트기와지붕, 현황 함석지붕으로 기재돼 있어 현물 상태를 직접 확인하세요.
- 공동담보. 김기완 근저당은 본건 토지와 경기도 군포시 금정동 871-11 주공3단지 제325동 제8층 제805호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 동일 조건의 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 144,992,420원을 단순히 감정가 또는 유찰률만으로 평가하지 말고 별도 시세조사를 거치세요.
- 배당 원본 확인. 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구와 채권 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인과 가격 검증’이 남는다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 과거 가처분·가압류·근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.05.02. 김기완 근저당권입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 근저당 채권최고액은 전액 회수되지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 인수되는 것은 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 거래 표본으로 가격을 곧바로 대조할 수 있는 자료가 없고, 단독주택 이용 물건의 임대관계도 미상입니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 공부상 지붕과 현황 지붕의 차이도 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “등기 말소 구조는 확인됐지만, 점유와 현물·가격은 별도 확인이 필요한 신건”입니다. 신건 최저가 144,992,420원 자체만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
