대전지방법원 2025타경51836. 당진시 읍내동 이안아파트 104동 3층 302호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지상 15층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 박지영이고, 등기상 2014.03.28. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 200,000,000원으로 기재돼 있습니다.
권리구조의 기준점은 2015.07.24. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 191,040,000원입니다. 그보다 앞선 전세권과 대흥새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 삼성카드 가압류와 국세 압류 역시 등기부상 이미 말소돼 현재 경매 인수위험으로 볼 대상이 아닙니다. 말소기준 이후 남아 있는 롯데캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51836 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 읍내동 1096 이안아파트 104동 3층302호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 무수동7길 78 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.945㎡ · 지상 15층 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박지영 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 135,709,134원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 과거 2006.01.26. 황은미 명의의 전세권 65,000,000원이 있었으나 2010.12.31. 말소됐습니다. 2014.03.28. 설정된 대흥새마을금고 근저당권 185,900,000원도 2015.07.24. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다.
국민은행 근저당권 이후에는 2018.07.13. 미래크레디트대부 근저당권 19,500,000원이 설정됐지만 2021.03.26. 말소됐고, 현재 등기상 남은 후순위 권리 중 롯데캐피탈 가압류 26,839,669원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
이안아파트의 대상 면적은 84.945㎡이고, 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 168,916,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균인 165,777,777원을 우선해서 보는 것이 안전합니다. 현재 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 15 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 11 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 165,777,777원 |
최신 거래는 2026.07. 180,000,000원이고, 같은 달 다른 거래는 177,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가가 최신 개별 거래보다 무조건 높다고 볼 수는 없습니다. 그러나 최근 12개월 평균보다 높은 데다 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -7.0%이므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 191,040,000원 | 173,722,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 26,839,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 217,879,669원 중 예상배당은 173,722,000원이며, 미배당액은 44,157,669원입니다. 국민은행 근저당권도 채권최고액 전액에는 미달하고 롯데캐피탈 가압류는 배당이 없는 구조입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 44,157,669원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 79,062,069원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 106,985,589원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시청 서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물이며 사용승인일은 2005.10.24.입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 북측 약 25미터, 서측 약 12미터, 남측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류·중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 15,930.0㎡, 공시지가 1,289,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 이안아파트는 297세대이며 대상 면적의 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 165,777,777원보다 높습니다. 전체 평균보다 최근 평균을 우선해 응찰가를 판단하는 편이 안전합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군과 이전 거래군의 차이가 -7.0%입니다. 최근 평균보다 높은 가격을 단순히 감정가라는 이유로 정당화하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2015.07.24. 국민은행 근저당권이 기준이며 이후 롯데캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 과거 권리 혼동 금지. 황은미 전세권, 대흥새마을금고·미래크레디트대부 근저당권, 삼성카드 가압류, 국세 압류는 이미 말소된 이력이므로 현재 인수대상과 구분해 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 별개. 현 회차 미배당액은 44,157,669원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 임차인이 없고, 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 남은 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다.
하지만 가격은 별도입니다. 신건 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 165,777,777원의 106.8%이고, 최근 거래 추세는 -7.0%입니다. 최신 거래 180,000,000원이 존재하더라도 최근 평균과 추세를 함께 보면 신건을 ‘저렴하다’고 평가하기 어렵습니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보수적 판단. 이 사건의 핵심은 권리 문제가 아니라 응찰가격입니다.
