대전지방법원 2025타경51882. 충남 서산시 수석동에 위치한 동남아파트 제2동 제3층 제305호입니다. 전용면적은 48.42㎡이며, 감정평가서상 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 3층 아파트입니다. 소유자 김태훈은 2023년 7월 14일 거래가 43,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 삼성화재해상보험주식회사를 근저당권자로 하는 채권최고액 36,225,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼성화재해상보험주식회사가 임의경매를 신청했습니다.

현재는 2회 유찰된 상태로 감정가 43,000,000원에서 최저매각가가 21,070,000원까지 낮아졌습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보면 충분히 저렴해 보입니다. 실제로 최근 12개월 거래 평균 36,500,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 하지만 이 아파트의 최근 거래 추세는 -22.6%입니다. 과거 거래 평균과 비교해 할인폭을 크게 보이게 하는 것보다, 최근 시세와 현재 물건 상태를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 삼성화재 근저당

등기부상 현재 권리분석의 중심은 2023년 7월 14일 설정된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 36,225,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 후속 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 말소기준 근저당권도 매각에 따른 말소 대상입니다.

과거 한국주택은행 근저당권과 서산시산림조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 과거 압류·가압류 역시 등기부상 말소된 이력으로, 현재 낙찰자가 별도로 승계해야 하는 권리로 분류되지 않습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 대항력 문제는 별개입니다.

② 점유·임차인 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 ‘임대관계는 미상임’이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 별도의 임차인인지, 다른 점유관계가 있는지는 확인이 필요합니다.

확인된 보증금이나 확정일자가 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수 없습니다. 반대로 신고가 없다는 이유만으로 실제 임차인이 전혀 없다고 확정해서도 안 됩니다. 특히 말소기준일인 2023.07.14 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 저렴하지만 시장은 하락 중

동남아파트는 168세대 규모이며, 비교 거래는 전용 48.42㎡ 및 48.9㎡ 면적대입니다. 확인된 전체 실거래 12건의 평균은 42,708,333원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함되어 있어 이를 현재 시세의 기준으로 삼기는 어렵습니다.

실제 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 5건의 평균 36,500,000원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2025년 11월의 41,500,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 22.6% 하락한 것으로 나타납니다.

최근 12개월 평균은 제공된 시장 분석 기준의 5건 평균입니다. 전체 12건 평균과 구분해 가격 판단에 적용합니다.

현재 최저매각가 21,070,000원은 최근 12개월 평균 36,500,000원의 57.7%입니다. 최신 거래가 41,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 최근 실거래 시세와 비교한 가격상 할인폭은 분명히 존재합니다.

다만 최근 거래 추세 -22.6%는 중요한 경고입니다. 2021~2023년의 높은 거래가격을 현재 가치로 그대로 적용할 수 없고, 최근 거래량과 가격 하락이 함께 나타나는 시장에서는 낙찰 후 매도에 예상보다 많은 시간이 걸릴 가능성도 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,070,000원 가정)

최저매각가 21,070,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 779,260원을 제외한 20,290,740원이 삼성화재해상보험주식회사에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 36,225,000원을 기준으로 한 미배당액은 15,934,260원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 실제 청구금액은 32,373,673원으로, 위 채권최고액과는 구분해야 합니다. 채권최고액 기준 미배당액이 실제 확정 채무잔액을 의미하는 것은 아닙니다. 또한 채권자가 전액 배당받지 못한다는 사실만으로 낙찰자가 그 부족액을 인수하는 것은 아닙니다. 현재 분석에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 3.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 판단은 별개

현재 2회 유찰된 최저가는 21,070,000원입니다. 추가 유찰이 발생한다면 아래와 같이 매각가격과 채권자 배당액이 감소하는 것으로 추정됩니다. 다만 이 수치는 회차별 가정이며 실제 후속 매각가격이나 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

가격이 낮아질수록 채권최고액 기준 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리구조를 전제로 한 매수인 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 임대관계 미상이라는 점은 회차가 진행되어도 자동으로 해소되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 수석동 소재 수석2통 마을회관 남서측 인근입니다. 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 북동측 인근으로 중앙로(국도 29호선)가 통과하며, 북서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 동측과 서측 출입로를 통해 단지 내 차량 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 등으로 마감됐습니다. 급·배수, 위생 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며, 소로3류 및 중로3류와 접합니다. 토지 형상은 유사 사다리형이고 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 소음 관련 규제. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 거주 쾌적성과 향후 매도 시 수요자 선호도에 영향을 줄 수 있으므로 현장에서 소음 수준을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 지표. 지목은 대이며, 토지면적은 6,465.0㎡, 공시지가는 485,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 환금성. 1993년 준공된 168세대 단지입니다. 확인된 실거래는 존재하지만 최근 가격 하락 폭이 크고, 실거래 표본도 제한적이므로 빠른 재매도를 전제로 한 투자는 주의해야 합니다.
• 공부와 현황. 공부상 제2동과 실제 건물 외관의 ‘동남 1차 102’ 표시가 다릅니다. 현장 건물 및 호실 확인이 반드시 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 산정. 전체 12건 평균 42,708,333원보다 최근 12개월 평균 36,500,000원과 최신 거래 41,500,000원을 우선 참고하세요. 최근 거래 추세 -22.6%를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 건물·호실 동일성 확인. 공부상 ‘동남아파트 제2동 제305호’와 외관상 ‘동남 1차 102’ 표시의 관계를 현장에서 확인하세요. 건축물대장, 등기부, 단지 배치도와 실제 출입구·호실을 대조하는 것이 좋습니다.
• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 거주자, 점유 개시 시점, 임대차 여부를 확인하고 선순위 대항력 임차인 존재 가능성을 배제할 수 있는지 살펴보세요.
• 명도비용 고려. 실제 점유자가 확인되면 협의 및 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 검토하세요. 인수액 0원이라는 배당 추정치가 명도비용 0원을 의미하지는 않습니다.
• 관리비 체납 확인. 미납 관리비가 있다면 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관련 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 소음·건물 상태 점검. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하므로 소음 영향과 건물 노후도, 누수·설비 상태, 수리 필요 범위를 현장에서 살펴보세요.
• 추가 유찰 판단. 현재 최저가 21,070,000원은 최근 시세와 비교해 낮지만, 추가 유찰이 발생할 경우 14,748,999원 및 10,324,299원 시나리오도 있습니다. 실제 입찰 경쟁과 물건 상태를 확인해 무리한 고가 응찰을 피하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 직접 확인하세요. 특히 점유관계와 건물 표시 차이는 최종 확인 사항입니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 위험은 남아 있다”

이 물건의 가장 큰 장점은 최근 시세와 비교해 낮아진 최저가격입니다. 감정가 43,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 21,070,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 36,500,000원의 57.7%입니다. 등기상으로도 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권이 말소기준이어서, 확인된 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다.

그러나 최근 실거래 가격은 과거보다 22.6% 하락했습니다. 오래된 168세대 단지라는 특성, 제한적인 경매 낙찰 실적, 군용비행장 소음대책구역, 공부와 현황 건물 표시의 차이도 무시할 수 없습니다. 특히 임대관계가 미상이므로 실제 점유자의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서 인수 위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

결론은 ‘가격상 관심, 권리·현황 확인 후 입찰 판단’입니다. 현재 최저가는 최근 거래 시세보다 낮아 검토할 가치가 있지만, 그 할인폭을 곧바로 수익으로 계산할 수는 없습니다. 실제 점유관계와 건물 동일성을 확인하고, 하락한 시장가격에 맞춰 보수적으로 입찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.