대전지방법원 2025타경51882. 서산시 수석동 동남아파트 제2동 제3층 제305호입니다. 현재 소유자는 김태훈이고, 2023.07.14. 삼성화재해상보험주식회사 명의의 채권최고액 36,225,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.10.31. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 압류·가압류·근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 중요한 것은 매수가격입니다. 이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 43,000,000원입니다. 동일 단지·유사 면적의 전체 12건 평균은 42,708,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 36,500,000원, 최신 거래는 41,500,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -22.6%입니다. 따라서 전체 평균과 비슷하다는 이유만으로 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51882 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 수석동 688-86 동남아파트 2동 3층305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 48.42㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 김태훈 · 2023.07.14. 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 43,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 32,373,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 핵심은 삼성화재 근저당
임차인은 확인되지 않습니다. 매수인 인수액도 배당 계산상 0원입니다. 말소기준권리는 2023.07.14. 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 36,225,000원이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1993년 한국주택은행 근저당권, 2011년 서산시산림조합 근저당권, 과거 압류·가압류는 이미 말소되어 현재의 인수위험으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격을 기준으로 보면 신건이 높다
동남아파트는 168세대이며, 비교 대상 면적은 48.42㎡입니다. 제공된 동일·유사 면적 실거래 12건 중 가격 판단에서 중요한 최근 12개월 거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균은 36,500,000원이고 최저가는 이 평균의 117.8%입니다. 최신 거래인 2025.11. 3층 48.9㎡의 41,500,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 48.9㎡ | 3 | 41,500,000원 |
| 2025.04 | 48.9㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2025.03 | 48.9㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.02 | 48.42㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2024.12 | 48.42㎡ | 1 | 31,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 36,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 42,708,333원 |
전체 12건 평균 42,708,333원만 보면 감정가 43,000,000원과 비슷해 보이지만, 이 평균에는 2021년 55,000,000원, 2022년 48,000,000원·49,000,000원, 2023년 50,000,000원 같은 이전 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 36,500,000원으로 낮아졌고, 최근 거래군과 이전 거래군의 차이는 -22.6%입니다. 현재 시장 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,174,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 36,225,000원 | 36,225,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,601,000원 |
현재 회차 43,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 36,225,000원이 전액 배당되고 소유자에게 5,601,000원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 43,000,000원 | 36,225,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 34,400,000원 | 33,380,800원 | 2,844,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 27,520,000원 | 26,624,640원 | 9,600,360원 |
유찰되더라도 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가는 34,400,000원, 2회 유찰 시 27,520,000원으로 계산되며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 43,000,000원보다 유찰 이후 회차가 최근 시세와 비교하기 쉬운 구간으로 내려옵니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수석2통 마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 북동측 인근으로 중앙로(국도29호선)가 통과하고 북서측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 3층 305호이며 급·배수 및 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 유사 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 동측 및 서측 출입로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 소로3류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 485,200원/㎡입니다.
- 환경. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 단지. 동남아파트는 168세대이며 사용승인 기준 1993.09.18. 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 42,708,333원보다 최근 12개월 평균 36,500,000원과 최신 거래 41,500,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -22.6%이므로 신건 43,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 현황 동 표시 확인. 공부상 “동남아파트 제2동”, 외관상 “동남 1차 102”로 표시되어 있으므로 현장에서 위치를 대조하세요.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 군용비행장 소음구역. 소음대책구역 제3종구역이라는 입지 조건을 실거주·환금성 판단에 반영하세요.
- 배당 계산 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 최신 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 볼 물건
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인 없이 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 권리 자체는 단순합니다. 그러나 감정가와 최저가 43,000,000원은 최근 12개월 평균 36,500,000원의 117.8%이고, 최신 거래 41,500,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세까지 -22.6%인 만큼 신건 가격을 “저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 현재 회차에서는 권리 안전성보다 최근 시세와의 괴리를 더 크게 봐야 하는 물건입니다.
