대전지방법원 2025타경51997. 서산시 동문동 서산동문꿈에그린아파트 101동 5층 504호입니다. 현재 소유자는 최순흥이고, 2019.10.31 거래가액 267,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 한화생명보험주식회사 채권최고액 184,800,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2022.03.15 한화생명보험주식회사 근저당권 67,200,000원, 신한은행·신용보증기금·소상공인시장진흥공단·우리카드·농협은행의 가압류와 경매개시결정이 뒤따랐고, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 276,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 평균 거래가격은 238,500,000원, 최신 2026.08 거래는 240,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 115.7%이고 최근 거래 흐름도 -11.0%이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격에 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 1274 서산동문꿈에그린아파트 101동 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9463㎡ · 철근콘크리트구조 · 19층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 최순흥 (2019.10.31 거래가액 267,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 136,491,583원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.10.31 을구 1번 한화생명보험주식회사 근저당권 184,800,000원입니다. 2022.03.15 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 67,200,000원과 2024.07.02 이후의 가압류, 2025.12.02 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번과 을구 3번 근저당권은 2026.08.13 한국자산관리공사로 근저당권 이전이 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 신건 가격은 최근 거래보다 높다
서산동문꿈에그린아파트는 471세대, 사용승인일은 2018.08.23입니다. 비교 면적은 84.63㎡·84.95㎡대이며 제공된 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.63㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.63㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.63㎡ | 20 | 257,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 11 | 257,500,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 84.63㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 12건 평균 | — | 12건 | 240,958,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 238,500,000원 |
가격 판단에서 우선할 값은 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 238,500,000원과 최신 거래 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 276,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.7%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -11.0%이므로 현재 시장은 하락 방향으로 잡혀 있습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 220,800,000원, 2회 유찰 시 176,640,000원이지만, 실제로 해당 회차가 도래한다면 그 시점의 최신 실거래와 하락 추세를 다시 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 9,326,241원 | 9,326,241원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 17,936,341원 | 10,009,759원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,379,047원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사우리카드 | 14,378,148원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 14,786,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 316,805,877원 중 예상 배당액은 271,336,000원, 미배당은 45,469,877원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 동문동에 위치하며 주변은 농경지, 임야, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 남서측 인근에 서령고등학교가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 19층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·화재관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 대, 공시지가는 601,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 471세대, 사용승인일 2018.08.23이며 비교 실거래는 187,000,000원부터 268,000,000원까지 확인됩니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 238,500,000원이고 거래 추세는 -11.0%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 오인하지 않기. 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.7%입니다.
- 최신 거래 우선 확인. 최신 2026.08 거래는 240,000,000원이고 최근 거래 추세는 -11.0%입니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 기재는 없지만 감정평가 참고사항의 임대관계는 미상입니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 1번과 을구 3번 근저당권은 2026.08.13 한국자산관리공사로 이전 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당 45,469,877원이 발생하는 배당 가정이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 220,800,000원, 2회 유찰 시 176,640,000원 시나리오가 있으나 해당 시점의 실거래를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보류”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 말소기준은 2019.10.31 한화생명보험주식회사 근저당권이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 정리되며 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 그러나 실질취득액이 되는 현재 신건 가격 276,000,000원은 최근 12개월 평균 238,500,000원의 115.7%입니다. 최신 거래 역시 240,000,000원이고 시장 추세는 -11.0%입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 이 물건의 핵심 위험은 인수권리가 아니라 하락 흐름 속에서 최근 시세보다 높은 가격을 지불하는 데 있습니다.
