울산지방법원 2025타경1462. 울산 울주군 서생면 대송리 53-4의 근린시설 + 토지입니다. 토지는 312㎡, 지목은 대이고 자연녹지지역·자연취락지구에 속합니다. 건물은 조적조 샌드위치판넬지붕 2층이며, 감정 당시 근린생활시설로 이용하되 1층은 주택으로 사용되고 있습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 600,003,600원입니다.
등기 흐름상 현재 경매의 말소기준은 2022년 3월 16일 설정된 온양농업협동조합 근저당입니다. 이후 유한회사모든주류 근저당, 국민건강보험공단·국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 별도 채무를 승계하는 금액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1462 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 대송리 53-4 |
| 현재 도로명주소 | 울산광역시 울주군 서생면 평동길 30 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(1층: 주택) 이용 |
| 토지 | 312㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조적조 샌드위치판넬지붕 2층 |
| 소유자 | 박형민 |
| 감정가 / 최저가 | 600,003,600원 / 600,003,600원 (신건) |
| 청구금액 | 378,436,666원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 을구 13번 온양농업협동조합 근저당권입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 156,000,000원이었고, 2022.09.05. 변경계약에는 채권최고액 438,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 유한회사모든주류의 근저당권 36,000,000원과 압류·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유·이용관계 — 1층은 공부와 달리 주택 이용
이 건물의 1층 용도는 공부상 제2종근린생활시설이지만 실제 현황은 주택으로 이용 중입니다. 감정평가에서도 전체 이용상태를 “근린생활시설(1층:주택)”로 적고 있으며, 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,003,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,400,036원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 온양농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 유한회사모든주류 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 399,603,564원 |
현재 신건 매각가 가정에서는 채권자 총 192,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 399,603,564원으로 계산됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세에 해당하는 국세·지방세가 있으면 선순위로 차감되어 실제 후순위 배당과 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 600,003,600원 | 192,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 480,002,880원 | 192,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 384,002,304원 | 192,000,000원 | 0원 | 0원 |
시뮬레이션상 매각가가 480,002,880원 또는 384,002,304원까지 내려가도 채권자 총 192,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 계산만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로, 신건 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 매각 대상·이용상태 체크
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 저온창고 제외. 제시외 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장에서 위치와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 1층 주택 이용. 공부상 제2종근린생활시설이나 실제로는 1층이 주택으로 이용되고 있습니다.
- 도로명주소. 등기사항전부증명서에는 간절곶해안길 71-1로 표기되어 있으나, 일반건축물대장상 2019.06.25. 정정된 현재 주소는 평동길 30입니다.
- 임대관계. 임대사항이 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 서생면 대송리의 평동항 북동측 인근으로, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 이용이 가능하며, 시외곽지역의 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 312㎡의 대지, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 506,000원/㎡입니다.
- 건물. 조적조 샌드위치판넬지붕 2층이며 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 1층 주택의 실제 거주자와 2층 포함 전체 점유·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 확인. 주택 이용 부분의 전입관계와 임대차계약, 근린시설 부분의 사업자등록·점유관계를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해 실제 배당 순서를 다시 계산하세요.
- 근저당 변경 확인. 을구 13번 채권최고액이 156,000,000원에서 438,000,000원으로 변경된 등기 내용을 실제 채권 및 배당요구와 대조하세요.
- 저온창고 경계 확인. 매각에서 제외되는 제시외 저온창고 1동의 위치·소유관계·사용관계가 낙찰 후 이용에 영향을 주는지 확인하세요.
- 주소 정정 확인. 간절곶해안길 71-1과 평동길 30의 주소 정정 내역을 건축물대장·등기부와 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 주변 근린시설·주택·토지 거래사례를 별도로 조사해 신건 최저가 600,003,600원의 적정성을 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기상 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.03.16. 온양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 근린생활시설의 1층이 주택으로 이용되고 임대관계가 미상이며, 국세·건강보험 압류 3건과 매각 제외 저온창고 1동도 확인해야 합니다. 실거래 비교 근거도 없어 신건 가격의 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유·세금·매각범위·가격 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
