울산지방법원 2025타경1529. 울산 동구 전하동 전하동에스오션타워 15층 1505호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 복층구조의 업무시설입니다. 등기상 현재 소유자는 손진록이며, 현재 권리분석의 기준점은 2024.03.08 설정된 복영태의 채권최고액 35,000,000원 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 이마스터제십구차 주식회사의 100,000,000원 가압류와 박영준의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 가격과 이용형태입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 101,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 하지만 동일 건물·유사 호수의 최근 실거래가가 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 또는 최저가만 보고 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 특히 아파트가 아니라 업무시설로 이용 중인 집합건물인 만큼 실제 수요층과 환금성은 입찰 전 별도 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 639-8 전하동에스오션타워 15층 1505호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 771 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 복층구조의 업무시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 15층 1505호 |
| 소유자 | 손진록 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박영준 / 70,294,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2024.03.08 근저당이 말소기준
과거 하나은행 근저당권, 이동신 전세권, 김동현에서 복영태로 이전됐던 근저당권은 모두 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석에서 살아 있는 말소기준권리는 2024.03.08 복영태 근저당권 35,000,000원입니다. 이후 2024.10.28 이마스터제십구차 주식회사의 100,000,000원 가압류와 2025.11.04 박영준의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 101,000,000원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 80,800,000원, 2회 유찰 시 64,640,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 동일 건물 실거래 자료가 확인되지 않아, 현재 101,000,000원이나 향후 유찰가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,214,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 복영태 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 이마스터제십구차 주식회사 | 100,000,000원 | 63,786,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 박영준 | 70,294,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 205,294,400원 중 예상 채권자 배당액은 98,786,000원, 미배당은 106,508,400원입니다. 신청채권자 박영준의 예상배당액은 현재 회차에서도 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실 문제이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 101,000,000원 | 98,786,000원 | 106,508,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 80,800,000원 | 78,945,600원 | 126,348,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 64,640,000원 | 63,076,480원 | 142,217,920원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 제시된 모든 회차 시나리오에서 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득액도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다. 다만 낮아진다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 전하동 소재 울산동부경찰서 북동측 인근. 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 복층구조의 업무시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 15층이며, 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 옥내소화전, 기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고, 국가산업단지·공공시설구역·특별대책지역에 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 635.3㎡, 공시지가는 1,992,000원/㎡이며 평지·세로장방·광대로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 101,000,000원이 감정가와 같다는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 같은 건물 및 인근 업무시설의 실제 거래·매물 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 실제 사용 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 복층 업무시설입니다. 현재 이용상태와 매수 후 사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 기계식주차설비가 있으므로 실제 이용 가능 차량 조건과 운영 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 106,508,400원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 아직 보류”
이 물건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.03.08 복영태 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 100,000,000원 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격 결론은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액은 101,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 게다가 복층 업무시설 이용이라는 특성이 있어 주거용 아파트와 같은 수요와 환금성을 전제로 하면 안 됩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 시세 확인 후 결정입니다.
