대전지방법원 2026타경114. 태안군 안면읍 창기리 성원상떼빌 제103동 제4층 제402호, 전용 50.57㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 박윤자이고 2020년 12월 18일 매매를 원인으로 2020년 12월 21일 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 214,832,475원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 3월 8일 설정된 태안신용협동조합의 채권최고액 117,000,000원 근저당입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 새로 붙은 담보권이나 가압류는 없고, 2026년 3월 27일 태안신용협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따른 단순한 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. ZHANG YING의 보증금은 20,000,000원으로 확인되지만 전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 없음” 또는 “인수 없음”으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1267-6 103동 4층402호 |
| 도로명주소 | 충청남도 태안군 안면읍 백사장2길 9-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 · 전용 50.57㎡ · 제4층 제402호 |
| 사용승인 | 2020.10.06 |
| 소유자 | 박윤자 · 2020.12.18 매매 · 거래가액 214,832,475원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 태안신용협동조합 / 64,576,576원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 임차인은 별도 확인
과거 권리 중 태호건설주식회사의 가처분, 김세훈의 가압류, 유이섭·서형미·박재성의 근저당과 광천농업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 태안신용협동조합이 신청했던 임의경매도 2024년 1월 29일 취하를 원인으로 2024년 2월 1일 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보는 2021.03.08 태안신용협동조합 근저당 117,000,000원이고, 이것이 말소기준입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘미상’
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHANG YING | 20,000,000원 | 500,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 50% 이상 높은 신건가
성원상떼빌은 총 29세대, 사용승인일 2020.10.06입니다. 전용 50.57㎡ 기준 최근 거래 가운데 최근 12개월 평균은 97,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 90,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 최근 12개월 평균의 150.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.57㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 50.57㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 50.57㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2025.06 | 53.49㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.06 | 53.49㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 50.57㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 50.57㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.10 | 50.57㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 50.57㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2024.06 | 50.57㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.11 | 50.57㎡ | 2 | 87,500,000원 |
| 2023.07 | 50.57㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 107,291,666원 |
| 최근 12개월 | 50.57㎡ | 2건 | 97,500,000원 |
전체 12건 평균은 107,291,666원이지만 가격 판단에서는 과거의 150,000,000원 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 시세 추세는 -10.8%로 하락 중이고, 최신 거래도 90,000,000원입니다. 따라서 현재 신건 147,000,000원을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “감정가 대비 할인됐다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 근저당 · 태안신용협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,142,000원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 117,000,000원을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 특히 ZHANG YING의 전입일·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 147,000,000원 | 117,000,000원 | 0원 | 27,142,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 1,846,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 25,013,440원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백사장출장소 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택이고, 부지는 현황 건부지(다세대)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제4층 건물 중 제103동 제4층 제402호이며 사용승인일은 2020.10.06입니다.
- 도로. 부지 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 1,205.0㎡ · 공시지가 402,600원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 규모. 성원상떼빌은 총 29세대이고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 원본 확인. ZHANG YING의 전입신고일이 말소기준일 2021.03.08보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 20,000,000원의 배당 가능성과 미배당 승계 여부를 확정하려면 확정일자와 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 97,500,000원의 150.8%이므로 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.8%이므로 과거 최고가 150,000,000원이나 전체 평균 107,291,666원보다 최신 거래 90,000,000원과 최근 평균을 우선 비교해야 합니다.
- 유찰 후에도 재비교. 1회 유찰가 117,600,000원은 최근 12개월 평균보다 높고, 2회 유찰가 94,080,000원도 최신 거래 90,000,000원보다 높습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표의 인수 0원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 임차인 권리 확인 전 확정값처럼 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 가격, 그리고 임차인 확인
이 물건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 과거 복잡했던 가처분·가압류·근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 태안신용협동조합 근저당으로 명확합니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. ZHANG YING의 보증금 20,000,000원이 확인되는데 전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 아직 미상입니다.
가격은 더 분명합니다. 최근 12개월 평균 97,500,000원, 최신 거래 90,000,000원, 최근 추세 -10.8%인데 신건 최저가는 147,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 150.8%이므로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 등기 권리는 단순하지만, 임차인 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없고 가격은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건은 신건 응찰보다 임차인 원본 확인과 최신 실거래 재점검이 먼저입니다.
