울산지방법원 2025타경11190. 울산 북구 호계동 213-7의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 327㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이고, 목록 2 건물의 지상 1~2층은 근린생활시설입니다. 제시외 건물이 포함되고 토지상 외부계단·철제펜스 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
소유관계는 김재영 지분 5분의 2.75, 최준식 지분 5분의 2.25의 공유입니다. 현재 말소기준권리는 2018.04.20 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 360,000,000원)이고, 같은 날의 추가 근저당과 2023년 근저당, 2025년 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11190 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 호계동 213-7 · 울산광역시 북구 호계로 263 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 327㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 이용 | 목록 2 지상 1~2층 근린생활시설 |
| 소유자 | 김재영(5분의 2.75) · 최준식(5분의 2.25) |
| 감정가 / 최저가 | 1,611,312,375원 / 552,680,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행의 승계인 에이치에프에스사삼유동화전문유한회사 / 412,763,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인해 매수인이 추가로 부담하는 금액은 없습니다. 말소기준은 2018.04.20 신한은행 근저당권이고, 같은 날 설정된 신한은행 336,000,000원 근저당과 2023년 신한은행 근저당 2건, 2025년 울산신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 할인으로 해석하면 안 된다
현재 최저매각가는 552,680,000원으로 감정가 1,611,312,375원의 34.3% 수준입니다. 세 차례 유찰로 명목상 할인 폭은 크게 보이지만, 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 “감정가의 34.3%이니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 552,680,000원 | 369,246,800원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 386,876,000원 | 533,340,264원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 270,813,200원 | 647,778,185원 |
③ 예상배당표 (매각가 552,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,926,800원 |
| 을구 18번 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 19번 근저당 · 주식회사신한은행 | 336,000,000원 | 184,753,200원 |
| 을구 22번 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 울산신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 914,000,000원 중 544,753,200원이 배당되고, 369,246,800원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 구조입니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설 + 토지이며, 목록 2 건물의 지상 1~2층은 근린생활시설입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지상의 외부계단·철제펜스 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 토지 규모. 면적 327㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방, 광대로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,185,000원/㎡입니다.
- 관련 구역. 장애물제한표면구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함되고, 철도보호지구·가축사육제한구역에 저촉됩니다. 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 현재 가격 메리트는 실거래와 직접 비교된 값이 아닙니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되고 외부계단·철제펜스 등이 토지 평가에 포함돼 있으므로 매각목록과 현황을 맞춰 확인해야 합니다.
- 공유 소유관계 확인. 김재영 5분의 2.75, 최준식 5분의 2.25의 공유물로 등기돼 있습니다.
- 후순위 미배당 오해 금지. 현재 회차 미배당 369,246,800원은 채권자 측 부족액이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 철도보호지구·가축사육제한구역 저촉, 장애물제한표면구역·중점경관관리구역 포함 사항을 실제 이용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 대상이다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2018.04.20 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 1,611,312,375원의 감정가가 3회 유찰을 거쳐 552,680,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장 대비 저가라고 확정할 수는 없습니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 필요. 이 물건은 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’보다 현재 최저가가 실제 근린시설·토지 시장에서 경쟁력 있는지 확인하는 것이 핵심입니다.
