울산지방법원 2025타경11405. 양산시 물금읍 가촌리 우성스마트시티뷰 202동 1층 109호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 등기부는 집합건물로 작성되어 있으며 현재 공유자는 김훈재·박영미 각 2분의 1입니다. 이 물건의 말소기준은 2017.09.28 설정된 경남은행 근저당권이고, 이후 남아 있는 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 현재 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설·현황 공실, 내부에 일부 집기가 보임이라고 되어 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘인수금액’보다 실제 공실·인도 상태와 가격 적정성을 함께 보는 편이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11405 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1284 우성스마트시티뷰 202동 1층109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 대상면적 | 75.64㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상2층 건물 내 1층 109호 |
| 소유자 | 김훈재 2분의 1 · 박영미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 993,000,000원 / 486,570,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 856,469,125원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.09.28 경남은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 840,000,000원이고, 2023.03.29 경남신용보증재단에 20,105,315원 상당의 근저당권 일부이전이 있었으며, 2023.06.20에는 채권최고액 819,894,685원으로 변경된 이력이 있습니다.
갑구 8번 경남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 갑구 10번 신용보증기금 가압류 18,782,572원, 2025.02.25의 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 2020년 물금새마을금고 가압류, 2023년 경남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2023년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 할인율보다 ‘실질취득 124.9%’가 더 중요
우성스마트시티뷰의 제공된 최근 거래 표본은 모두 84.31㎡이고, 대상면적은 75.64㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 이 거래들을 대상 109호의 직접적인 동일 물건 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가 486,570,000원은 제공된 최근 12개월 평균 389,541,666원의 124.9%로, ‘2회 유찰돼 싸다’고 해석할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.31㎡ | 7 | 372,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.31㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2026.06 | 84.31㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.31㎡ | 17 | 389,500,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 25 | 387,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 25 | 414,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 29 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 27 | 405,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 23 | 389,000,000원 |
| 2026.03 | 84.31㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.31㎡ | 12건 | 389,541,666원 |
최근 12개월 표본의 범위는 348,000,000원~420,000,000원, 평균은 389,541,666원, 최신 거래는 2026.08의 372,000,000원입니다. 현재 실질취득액 486,570,000원은 이 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다. 특히 이 비교표본 자체가 대상면적과 매칭되지 않으므로, 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 486,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,265,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 840,000,000원 | 479,304,300원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 18,782,572원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 878,782,572원 중 예상배당 479,304,300원, 미배당 399,478,272원입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부에는 2023.06.20 채권최고액 819,894,685원 변경 이력이 있으나, 위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 840,000,000원 채권액을 그대로 표시합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 486,570,000원 | 479,304,300원 | 399,478,272원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 340,599,000원 | 335,030,614원 | 543,751,958원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 238,419,299원 | 234,281,429원 | 644,501,143원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리, 증산초등학교 남측 인근. 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설·근린공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 서측·북서측 인근에 시내버스정류장, 남동측 인근에 부산지하철2호선 증산역이 소재합니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다. 내부에 일부 집기가 보인다고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상2층 건물 내 1층 109호. 외벽 화강석버너구이, 바닥 데코타일, 스텐샷시 복층강화유리창호 등입니다.
- 설비. 공동위생·급배수·화재탐지 및 경보·TV공시청·DATA·소화전·스프링쿨러 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 아파트 및 부속상가 건부지로 이용 중이며, 남동측·북동측으로 폭 20M 정도의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 포함. 중심상업지역·자연녹지지역·근린공원 등에 접하며 공시지가는 1,715,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 우성스마트시티뷰는 302세대, 2017.05.02 준공. 경매 통계상 평균 유찰 5.6회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리해서 보기. 현재 최저가는 감정가 49%지만 최근12개월 평균 대비 124.9%입니다. ‘많이 유찰됐다 = 싸다’로 해석하면 안 됩니다.
- 비교표본 불일치. 대상면적 75.64㎡와 제공된 실거래 표본 84.31㎡가 매칭되지 않습니다. 최근 거래금액을 대상 호실의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 현황 공실 확인. 근린생활시설 현황 공실로 기재되어 있고 내부에 일부 집기가 보입니다. 실제 인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 미상. 감정요항표의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 사용관계를 확인하세요.
- 권리변동 대조. 2017.09.28 근저당 설정, 2023.03.29 일부이전, 2023.06.20 채권최고액 변경 이력을 함께 대조하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당은 399,478,272원이지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 환금성 보수적 평가. 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.6회, 낙찰률 0.0%라는 데이터를 입찰가 판단에 함께 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 이 물건을 살 이유가 되지 않는다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.28 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 정반대입니다. 486,570,000원의 실질취득액은 제공된 최근 12개월 평균 389,541,666원의 124.9%이고, 최신 거래 372,000,000원보다도 높습니다. 게다가 대상 75.64㎡와 실거래 84.31㎡는 면적도 매칭되지 않습니다. 여기에 근린생활시설·현황 공실·2회 유찰·단지 평균 5.6회 유찰·낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 낮지만 가격과 환금성 측면에서는 보수적으로 봐야 하는 D등급 유형입니다.
