광주지방법원 2025타경32382. 광주광역시 광산구 동호동 612 소재 부동산으로, 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 기호1은 주택, 제시외 기호 ㄱ은 다용도실, 기호 ㄴ은 차양으로 이용되고 있습니다. 등기와 감정평가를 함께 보면 이 사건의 핵심은 단순한 주택 한 채가 아니라 공유지분 경매라는 점입니다. 감정평가서도 평가대상 공유지분의 위치가 불분명해 전체를 기준으로 가격을 정한 뒤 지분비율에 따라 면적을 산정했다고 밝히고 있습니다.
가격은 감정가 55,298,840원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 24,775,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 44.8%입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 비율만으로 시장가격 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 공유지분의 사용·처분 난도, 위치 불특정, 농촌취락지대라는 환금성 요소를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32382 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 동호동 612 · 본량신촌동길 21-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 다용도실 · 차양 |
| 토지 | 대 · 823.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 |
| 등기상 공유자 | 유봉선 · 유우선 · 유화선 |
| 감정가 / 최저가 | 55,298,840원 / 24,775,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 75,850,441원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 · 제시외 건물 및 제시외 수목 해당 지분 포함 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1994년 근저당
말소기준권리는 1994.10.17 본량농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 15,000,000원입니다. 2025.03.25에는 유도현 지분에 대해 주식회사한빛자산관리대부가 강제경매개시결정을 받았고, 2026.03.06에는 유우선 지분에 대림레미콘 주식회사의 강제경매개시결정이 기입돼 있습니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유우선 | 2021.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유우선의 전입일은 2021.12.27로 말소기준권리인 1994.10.17 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 자체는 매각물건명세서 원본으로 보완 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 24,775,000원으로 감정가 55,298,840원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 19,820,000원, 5회 유찰 시에는 15,856,000원입니다.
그러나 동일 지역·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 공유지분은 전체 부동산 가격과 지분의 실제 거래가능가치가 동일하지 않을 수 있어 감정가 할인율보다 처분 가능성과 공유관계 해소 비용을 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 845,950원 |
| 1. 근저당 · 본량농업협동조합 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 대림레미콘 주식회사 | 75,850,441원 | 8,929,050원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 90,850,441원, 배당액은 23,929,050원, 미배당액은 66,921,391원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 공유지분·특별매각조건 — 권리보다 중요한 구조
- 공유지분. 감정평가 대상 공유지분의 구체적 위치가 불분명해 전체 부동산을 기준으로 평가한 뒤 지분비율로 면적을 산정했습니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건으로 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한돼 있습니다. 외부 입찰자는 최고가매수신고 이후 우선매수 행사 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목의 해당 지분도 매각에 포함됩니다.
- 건물 현황. 공부상 시멘트기와지붕이나 현황은 기와형 강판지붕입니다.
- 후속 등기. 2026.07.31 매각 이후 2026.08.18 근저당 회복·변경 관련 기재가 있어 최신 권리관계 원본 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 동호동 소재 본량농협동호지소 동측 인근이며, 주변은 농촌취락지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 노폭이 협소하며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 주택은 목조 기와형강판지붕 단층구조이고, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 823.0㎡이며 평지·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 77,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위. 실제 매각 지분과 토지·건물·제시외 물건에 귀속되는 지분 범위를 매각목록과 등기부에서 다시 맞춰보세요.
- 공유자우선매수권. 1회 제한이라는 특별매각조건의 적용 방식과 현재 행사 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 유우선 점유. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 명확하지 않으므로 현황조사와 명세서를 대조하세요.
- 후속 등기. 매각기일 2026.07.15 이후 지분이전 및 근저당 회복·변경 기재가 있으므로 사건의 현재 진행상태와 등기 효력을 최신 원본으로 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 공유지분 자체의 실제 처분가능가와 협의·분할 가능성을 별도로 검토하세요.
- 현장 확인. 노폭·차량 접근, 건물 상태, 제시외 건물·수목의 실제 현황을 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 공유지분 구조가 더 중요하다
이 사건은 말소기준권리가 1994년으로 매우 앞서 있고, 유우선의 2021년 전입도 그 이후라 제공된 자료상 대항력은 없으며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 표면적인 권리 인수 위험은 크지 않습니다.
반면 실제 판단의 중심은 공유지분입니다. 평가대상 지분의 위치가 불분명하고, 공유자우선매수권 특별매각조건이 있으며, 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 동일 유형의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 24,775,000원을 시장가격과 직접 비교하기도 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 44.8%니까 싸다”가 아니라, 공유지분을 어떤 방식으로 사용할 수 있고 처분할 수 있는지부터 확인해야 하는 유형입니다.
