대전지방법원 2026타경50157. 당진시 신평면 금천리 뉴그린빌라 4층 402호 다세대주택입니다. 권리구조에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2019.12.24. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 전입 2015.11.16., 점유개시 2015.11.19., 확정일자 2015.11.06.로, 말소기준인 2021.03.19. 압류보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권자인 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권 때문에 낙찰자가 떠안을 실질 보증금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 금천리 842 뉴그린빌라 4층 402호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 신평면 신평로 879-16 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 44.52㎡ · 4층 건물 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호 · 방2, 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실 |
| 소유자 | 박준연 · 2021.01.08. 매매 · 거래가액 40,850,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 62,606,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’으로 해소
말소기준은 2021.03.19. 동작세무서장 압류입니다. 이후 수원세무서장·국민건강보험공단·군산세무서장·군산시·시흥세무서장·시흥시의 압류와 근로복지공단 가압류, 2026.02.23. 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권·보증기관 확인
권리신고상 한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리자로 분류되므로 실제 거주 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 실제 임차인 0명으로 보고, 보증금 43,000,000원을 서울보증보험주식회사와 중복 합산하지 않습니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 서울보증보험주식회사 승계 | 43,000,000원 | 전입 2015.11.16. 확정 2015.11.06. 증액분 확정 2017.12.06. | 대항력 有 우선변제 보증기관·승계 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
임차보증금 43,000,000원 중 40,000,000원의 확정일자는 2015.11.06., 증액된 3,000,000원의 확정일자는 2017.12.06.입니다. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 확약 대상 밖 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 50,000,000원은 최근 시세의 125%
뉴그린빌라(D동)는 8세대 규모이며, 동일·유사 면적 실거래 표본은 3건입니다. 전체 3건 평균은 39,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 40,000,000원이고, 신건 최저가 50,000,000원은 그 125.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 47.4㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2023.09 | 44.52㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2021.08 | 47.4㎡ | 1 | 39,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 40,000,000원 |
최근 거래 추세는 이전 표본 대비 +3.9%지만, 신건 최저가가 최근 평균보다 10,000,000원 높습니다. 전체 평균 39,000,000원과 비교해도 최저가는 128.2%입니다. 따라서 상승 추세 자체를 근거로 신건 가격에 가점을 주기 어렵고, 현재 50,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 2. 근로복지공단 가압류 | 1,500,000원 | 1,500,000원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 | 62,606,578원 | 4,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 50,000,000원 매각 가정의 계산입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 존재하면 우선 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 한국토지주택공사와 승계인의 확약 때문에 해당 임차보증금이 미배당되더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권은 포기하는 구조이므로, 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평초등학교 북서측 인근이며 주변에는 전·답 등 농경지와 다세대주택 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물의 4층 402호이며, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 96,500원/㎡입니다.
- 환금성. 뉴그린빌라(D동)는 8세대 규모이고 준공일은 2002.12.30.입니다. 확인된 실거래 표본은 3건으로, 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험주식회사의 대항력·잔존보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 별지 확약서 원문과 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 7건 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 50,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 40,000,000원의 125.0%입니다. 권리 안전성을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 40,000,000원, 2회 유찰 시 32,000,000원입니다. 확약이 그대로 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이므로 가격 경쟁력은 유찰 회차에서 다시 평가해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 지금은 가격이 더 문제다”
첫인상만 보면 전입 2015.11.16.의 43,000,000원 주택임차권이 2021.03.19. 말소기준보다 앞서 상당히 위험해 보입니다. 그러나 이 사건은 그 권리자인 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험주식회사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출한 것이 핵심입니다. 따라서 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 50,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 40,000,000원의 125.0%이고, 전체 3건 평균 39,000,000원과 비교해도 128.2%입니다. 소규모 8세대 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 이 사건은 확약서 원문과 실제 점유관계를 확인한 뒤, 유찰에 따라 가격이 내려왔을 때 다시 평가하는 편이 합리적입니다.
