대전지방법원 2026타경50217. 당진시 원당동 322-17의 2층 202호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 이주현이며, 2025.10.01 상속을 원인으로 2026.02.20 소유권이 이전됐습니다. 경매의 말소기준은 2024.09.12 삼성대소신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이 근저당을 기초로 삼성대소신용협동조합이 2026.03.09 임의경매를 신청했고, 청구액은 51,386,048원입니다.
핵심은 임차인입니다. 임미숙은 202호 전부를 주거로 사용하고 있으며, 보증금 30,000,000원·월세 250,000원, 전입일은 2025.01.10입니다. 말소기준일 2024.09.12보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2026.03.18 배당요구도 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50217 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 322-17 2층 202호 · 도로명 충청남도 당진시 원당골길 23 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이주현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성대소신용협동조합 / 51,386,048원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
2017년 우리은행 근저당과 수협은행 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.07.30 설정된 삼성대소신용협동조합의 120,000,000원 근저당도 2024.09.12 일부해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 채권최고액 60,000,000원의 삼성대소신용협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 없고, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임미숙 | 202호 전부 / 주거 | 2025.01.10 | 30,000,000원 | 250,000원 | 2026.03.18 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 133,000,000원으로 현재 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 133,000,000원입니다. 그러나 가격 메리트를 판단할 동일 면적 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
참고 가능한 단지 정보는 ‘모아하이츠1동’, 8세대, 2017.06.26 준공이며, 비교대상 면적 51.05㎡는 동일면적 매칭으로 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 감정가가 시세보다 낮다거나 높다고 단정하지 않고, 실제 응찰 전 주변 유사 다세대의 최근 거래를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성대소신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,338,000원 |
현재 회차 기준 근저당 채권은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 133,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 70,338,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 106,400,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 44,110,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,120,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 23,187,840원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진 청구아파트 남동측 인근이며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지는 501.0㎡, 공시지가는 256,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·하수처리구역·영농여건불리농지에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 임미숙의 전입일 2025.01.10, 보증금 30,000,000원, 월세 250,000원, 배당요구일 2026.03.18을 명세서 원본과 다시 맞춰보세요.
- 확정일자·최우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않고 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현황상 임차인이 202호 전부를 주거로 사용하므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 비용을 예상하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 유사 다세대의 최근 거래·매물을 직접 대조한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.09.12 삼성대소신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 임미숙의 전입은 2025.01.10으로 뒤에 있습니다. 따라서 대항력은 없고 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 133,000,000원 신건에서도 근저당 60,000,000원은 전액 배당되는 계산입니다.
다만 이 물건은 최근 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 133,000,000원이 시장 대비 싸다는 근거가 없습니다. 권리 측면에서는 비교적 단순하지만, 임차인의 확정일자·최우선변제 여부와 실제 점유 상태, 그리고 주변 다세대 실거래를 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 확인 후 결정.
