대전지방법원 2026타경50233. 당진시 송산면 유곡리 송산중명아파트 104동 5층 503호입니다. 감정 이용상태는 아파트 단위세대, 비교 대상 면적은 59.34㎡입니다. 이 사건은 등기상 2026.03.13. 청산을 위한 형식적경매개시결정이 기입됐고, 현재 소유자는 권서아입니다. 현행 을구 근저당권은 없고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.08.05. 에스비아이저축은행의 가압류 31,654,442원입니다. 배당 계산상 이 채권은 68,000,000원 매각가에서 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.

주의할 부분은 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 현재 등재된 임차인은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 자료상 인수액 0원과 별개로 실제 점유자는 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 가격 역시 신건 68,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 64,750,000원의 105.0%이고, 2026.07 최신 거래는 62,000,000원이므로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 가압류, 매수인 인수 0원

과거 권리를 먼저 정리하면 1997~2001년 설정됐던 한국주택은행 근저당, 권용운 전세권, 윤현모·김경신 근저당, 국의 근저당은 2003.11.14. 매각을 원인으로 이미 말소됐습니다. 2014.08.18. 송산농업협동조합 근저당 24,000,000원도 2017.06.12. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 근저당권 수는 0건입니다.

현재 권리 흐름에서는 2025.08.05. 에스비아이저축은행 가압류 31,654,442원이 말소기준으로 제시돼 있고, 2026.03.13. 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 68,000,000원은 최근 평균의 105.0%

송산중명아파트 동일면적 59.34㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 64,750,000원, 최저 60,000,000원, 최고 68,000,000원이며 최신 거래는 2026.07의 62,000,000원입니다.

현재 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균 64,750,000원의 105.0%입니다. 또한 68,000,000원은 이 표본의 최고 거래가와 같은 금액이고, 최신 2026.07 거래 62,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이든 최근 평균이든 신건에서 할인 매수라고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)

현재 회차 68,000,000원에서는 에스비아이저축은행 가압류 채권 31,654,442원이 전액 배당되고 배당 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 34,721,558원으로 계산돼 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 유곡초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 동측으로 송산로가 통과하고 동곡로 등과 연계되며, 북동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 13층 건물 중 5층 503호로, 급·배수·위생·난방·승강기·옥내 소화전 설비가 있습니다.
• 단지. 송산중명은 402세대, 사용승인 기준 1997.03.21이며 비교 대상 면적은 59.34㎡입니다.
• 도로. 동측 및 서측 출입로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
• 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(송산04 산업형), 중로2류·중로3류 접합, 가축사육제한구역 전부제한, 상대보호구역입니다.
• 공시지가. 385,900원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
• 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 거래 표본. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래가는 60,000,000원~68,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균 64,750,000원의 105.0%입니다. 신건에서 가격 할인은 없는 상태로 보세요.
• 최신 거래 확인. 최신 2026.07 거래는 62,000,000원입니다. 현재 최저가와 최근 실제 체결가를 반드시 함께 비교하세요.
• 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2025.08.05. 에스비아이저축은행 가압류 31,654,442원이 기준으로 제시돼 있으며 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
• 형식적경매 확인. 2026.03.13. 등기 원인에 청산을 위한 형식적경매개시결정으로 기재돼 있으므로 사건기록상 매각 조건을 확인하세요.
• 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
• 관리비. 입찰 전 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

이 물건은 현재 자료상 권리구조가 단순합니다. 현행 근저당권은 없고, 말소기준인 에스비아이저축은행 가압류 31,654,442원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 신건 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 64,750,000원의 105.0%이고, 최신 거래는 62,000,000원입니다. 최근 거래 범위에서도 68,000,000원은 최고 거래가와 같은 수준입니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 명확합니다. 권리상 인수 부담은 0원이라 합격, 신건 가격은 최근 시세 이상이라 보류. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상태를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.