대전지방법원 2026타경50253. 당진시 원당동 600-17 소재 다세대주택 2층 201호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 얼마냐”가 아닙니다. 백춘애 씨의 임차권은 전입일 2020.06.05., 확정일자 2020.05.28.로, 현재 말소기준권리인 2024.12.06. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 144,000,000원 매각가를 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,816,000원을 먼저 빼고 임차보증금 130,000,000원을 전액 배당한 뒤 주택도시보증공사에 11,184,000원이 배당됩니다. 따라서 이 계산만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 줄 수 있고, 그 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있어 인수 0원을 확정값으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 원당동 600-17 2층201호 · 도로명 충청남도 당진시 송산로 270-34 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 67.08㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 성광일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,185,377원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
2017.11.21. 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당권 143,000,000원은 2020.06.05. 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2024.12.06. 국의 압류입니다. 그런데 임차인 백춘애의 전입은 2020.06.05., 임차권등기는 2024.06.11.로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 있으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 배당되면 0원, 미배당되면 잔액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백춘애 | 주택전부 | 2020.06.05. | 2020.05.28. | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 151.6%
동일 면적 67.08㎡의 확인된 최근 거래는 2025.07. 1층 95,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 95,000,000원이며, 신건 최저가 144,000,000원은 이 기준의 151.6%입니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 한계는 있지만, 제공된 최근 가격 기준으로는 신건을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 67.08㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.08㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 백춘애 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,185,377원 | 11,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 주택도시보증공사 청구액 142,185,377원 중 11,184,000원만 배당되고 131,001,377원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,000,000원 | 11,184,000원 | 131,001,377원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 115,200,000원 | 0원 | 142,185,377원 | 17,212,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,160,000원 | 0원 | 142,185,377원 | 39,898,880원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반 경매처럼 “유찰 → 최저가 하락 → 그대로 싸짐”이 아닙니다. 임차보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 커지는 순간부터 매각대금으로 다 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에, 최저가 하락분의 상당 부분이 인수액 증가로 바뀝니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격만 떼어 시세와 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진농업기술센터 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2017.11.13.입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당합니다. 공시지가는 144,400원/㎡입니다.
- 거래 표본. DIVINEHILLSSTORY12는 8세대이며, 확인된 동일 면적 거래는 2025.07. 95,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부. 백춘애 보증금 130,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 유찰가격 착시 금지. 1회 유찰 115,200,000원, 2회 유찰 92,160,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 각 회차의 인수액 17,212,800원·39,898,880원을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 최근 시세 확인. 현재 확인된 동일 면적 거래는 95,000,000원 한 건이므로, 신건 144,000,000원은 151.6% 수준입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 세금 배당관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건은 신건에서만 보면 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이 존재하고, 세금 압류로 실제 배당이 달라질 여지도 있습니다. 더구나 가격은 신건 144,000,000원으로 최근 동일 면적 거래 95,000,000원의 151.6%입니다.
유찰 이후도 단순하지 않습니다. 1회 유찰 시 인수 17,212,800원, 2회 유찰 시 인수 39,898,880원이 발생하는 시나리오여서, 낙찰가가 내려가는 만큼 실질부담이 그대로 줄지 않습니다. 이 물건은 표면 최저가보다 임차보증금 배당·인수 구조를 먼저 계산해야 하는 사건이고, 현재 가격 기준으로는 시세 메리트도 확인되지 않습니다.
